三四線樓市調查:返鄉置業降溫 穩房價利于促消費 投資屬性不斷弱化

返鄉置業曾是推動三四線城市房地產市場的重要力量，但近年來三四線城市樓市宏觀調控逐步強化，消費者對樓市未來走勢持觀望態度，也由此導致返鄉置業熱潮降溫。相關專家表示，三四線城市房地產市場逐漸趨于理性，是各地落實“因城施策、分類指導”調控政策的具體體現。城市房價平穩有利于建立長效調控機制，進而弱化房地產業的投資屬性——

春節過后，樓市成為熱議話題。春節期間，不少人有返鄉置業的打算，也有些人想進一步觀察樓市走向。那么，春節樓市價格有何變化?返鄉置業情況如何?樓市有哪些風險需要注意?針對這些問題，經濟日報·中國經濟網記者采訪了相關專家和人士。

投資屬性不斷弱化

內蒙古自治區鄂爾多斯市，在房地產界算得上“名城”。幾年前，鄂爾多斯曾因樓市低迷引起全國關注，供給過剩，價格下降，“鬼城”“空城”等表述讓人記憶猶新。剛剛從家鄉返回北京的劉女士告訴記者，今年春節回家，感覺老家鄂爾多斯樓市悄然發生了一些變化，兩三年前劉女士關注的一處180平方米房子，已經從總價40萬元漲到了七八十萬元。當年猶豫沒買，讓劉女士直呼后悔。新區的學區房已經高達每平方米1萬元。總體上，成交也比較活躍，劉女士的妹妹因為置換房屋出售兩套住房，也都賣得挺順利。

河北人邊毅一直關注家鄉唐山樓市，他告訴經濟日報記者，這兩年唐山樓市漲價不少，他住的小區從三四年前開盤時每平方米7000元，到現在已經是每平方米16000元左右。二手房也跟著大形勢漲了不少。但是，在邊毅看來，房價已經夠高了，特別是二手房和非熱門地段，現在似乎已經“漲不動”了，還是核心區域的房價高，保值也高。

統計數據顯示，過去一年，領漲全國樓市的已經不再是傳統熱點城市，而是三四線城市居多，甚至相當數量的縣城也有比較明顯的上漲趨勢。2018年12月份，國家統計局公布的70個中城市新建商品住宅價格中，價格與上年同月相比上漲最多的城市包括西安、海口、呼和浩特、大理、宜昌、三亞、南充、遵義、石家莊等。漲幅居前三名的城市是西安、海口、呼和浩特，分別上漲22.4%、22.1%、21%。

離北京不遠的河北省承德市興隆縣，因為高鐵設站等因素，吸引了中冶、融創、碧桂園等知名開發商入駐，房價也一路上漲。2018年，在北京工作的鄭偉回老家買了一套房產，她選擇的花園洋房價格每平方米10600元。樓盤銷售顧問小石告訴記者，他們的項目共4期，目前正在銷售的是第1期，從2018年6月份開盤至今，2400多套房還剩下600多套沒賣。開盤價格為均價每平方米8800元，期間有些起伏，但變化不大，今年農歷新年以前，由于沖業績，價格優惠幅度比較大。鄭偉說，高鐵設站的消息帶火了老家樓市，四五年間價格漲了一倍。

離成都不遠的四川省蒲江縣，風景優美、物產豐富。蒲江縣人小杜在成都工作。在他印象里，2018年老家蒲江縣很多老房子拆遷，人們拿到補償款之后重新購買新房子，因為需求量大，樓市火了一把，價格上漲很多。還有不少縣城周邊的人，因為種植耙耙柑、“不知火”暢銷水果掙到了錢，也選擇到縣城買房改善居住條件。

專家表示，三四線城市房地產市場逐漸趨于理性，是各地落實“因城施策、分類指導”調控政策的具體體現。城市房價平穩還有利于建立長效調控機制，進而弱化房地產業的投資屬性。

穩房價利于促消費

位于湖北省中部江漢平原的潛江是個縣級市，老家在潛江的小陽說，潛江的房價目前在每平方米6000元至8000元。近兩年回老家，小陽經常看到新的大型商場拔地而起，餐飲消費、娛樂場所增加了不少。外出打工或者在外創業的人員，大部分人在老家都有房產，在縣城購房意愿并不強烈。

小陽的一席話令人印象深刻。她說，老家很多人對住房要求并不太高，近些年老家房子漲價不太厲害，很多人并不急于買房，他們更喜歡把錢用來吃穿或者娛樂。

事實上，當人們存款和現金收入大量用于購房和其他居住消費的話，會在相當程度上抑制其他消費。國家統計局發布數據顯示，2018年全國人均居住消費支出4647元，增長13.1%，占人均消費支出的比重為23.4%,僅次于食品煙酒28.4%的占比，而且有兩位數以上的增長。顯然，居住消費占比升高的趨勢與高房價和租金上漲過快存在直接關系。

有了錢，選擇買房還是用于其他生活消費?盡管不同家庭各有各盤算，但是房價快速上漲，總會催人做購房決斷，只怕將來更加負擔不起;同時，總會讓一些人愿意進入樓市投資，炒房現象頻出。

消費是拉動經濟增長的三駕馬車之一，在促進經濟增長方面發揮了越來越重要的作用。消費穩則經濟穩。當房價居高不下，房租快速上漲時，人們自然騰不出更多的資金用于其他消費。因此，穩房價就有利于避免因房價過高帶來對其他消費的擠出效應，在一定意義上就是促進消費。

仍需警惕樓市風險

在廣州當律師的小林過年回了汕頭老家，聊起樓市，他脫口便出的是“這兩年漲得挺厲害”，目前老家新房價格每平方米1.5萬元至2.5萬元。不過，周邊縣城和汕頭市情況不太相同，行情不好，恐怕很多開發商都不敢來了，還聽說一些小型開發企業都倒閉了。

事實上，一些三四線城市樓市在過去一兩年出現了供給過剩、房價下降等情況。統計數據顯示，在70個大中城市中，2018年12月份，二手住宅價格與上月相比價格下降的城市有所增多。三四線城市樓市風險值得警惕。

三四線城市樓市有很大特殊性，這些地方人口流入量不大，需求十分有限。當有諸如高鐵開通消息的時候，以及樓市價格上漲較快，發展得比較紅火的時候，往往會吸引不少房地產開發項目落戶。但是，當經濟發展有波動，地方經濟形勢陷入低迷時，很可能造成購買力貧乏，供給過剩。因此，有關部門應既防止房價過快上漲，又防止大起大落。對地方政府而言，應該切實做好房地產市場發展規劃，控制好土地出讓節奏，量“需”為出。

長期以來，地方經濟對樓市依賴明顯，尤其是經濟下行壓力加大時，有些地方試圖通過刺激樓市拉動經濟發展。

房地產市場產業鏈長，對經濟的拉動作用明顯，然而一味依賴這一個產業，會阻礙經濟轉型升級，由刺激帶來的房價過快上漲也會讓泡沫積累越來越大。因此，應該繼續堅定地堅持“房住不炒”定位，不斷促進房地產市場平穩健康發展。

同時，即便是在規模差不多的三四線城市，房地產市場發展情形也不盡相同。因此，對于樓市調控，應該堅持因城施策、分類指導，不斷夯實城市政府主體責任。