未來三年房企償債額達1.5萬億 資金鏈重壓期降臨？ 發債如同“車輪戰”

春節后，房企融資量繼續井噴。中原地產研究中心統計數據顯示，一月來，房地產企業融資計劃公布的總額已經近90多起，合計金額超過2100億元，刷新最近一年多來的融資月度新高。

高漲的融資需求背后，是即將到來的償債高峰。根據中信建投統計，2019年房企到期債券規模逾3700億元，今后三年都是償債高峰，2021年將達到峰值，逼近7500億，三年累計到期債務超1.5萬億。

今年償債額逼近5000億房企發債如同“車輪戰”

2月14日早間，時代中國公告稱，已發行于2022年到期的5億美元7.625%優先票據。同一日，世茂房地產宣布發行10億美元優先票據，票面利率6.125%。

14日當晚，更大的地產新聞在于綠地控股發布公告，稱全資子公司綠地地產集團有限公司收購中國民生投資股份有限公司(下稱中民投)及其子公司上海佳渡置業有限公司(下稱佳渡置業)持有的中民外灘房地產開發有限公司50%股權及轉讓方對標的公司的全部債權，交易價格為121億元。在此次轉讓前，中民投和佳渡置業分別尚持有49%和1%(合計50%)的中民外灘股權，后者的核心資產則是價值達數百億元的董家渡13、15地塊。

2月13日早間，融創中國稱，擬發行于2022年到期的8億美元7.875%優先票據。2月13日，中國海外發展表示其全資附屬公司中海地產集團有限公司公開發行公司債券(第一期)35億元，最高利率3.75%。春節長假之后，房企的融資計劃一波接著一波，讓市場應接不暇。

中原地產首席分析師張大偉在接受21世紀經濟報道記者采訪時分析，從去年四季度開始，房企的融資難情況有所緩解。不過，由于資金缺口較大，目前房企的負擔依然巨大。因此加大融資力度，已經成為房企不得已的選擇。

從房企的資金成本看，較前期有所平穩下調。特別是國內房企融資的企業債等，相比前期有所降低。

“雖然處于高位，但隨著全社會資金成本的相對平穩，房地產企業融資的成本并未大幅度上漲。特別是龍頭房企的融資成本公司債，基本在4%-5%左右。對于這些企業來說，明顯緩解了資金壓力。”張大偉表示。

房企拼命融資的背后，是即將到來的償債高峰。

中信建投分析師黃文濤發布的研究報告顯示，存續房地產債到期償還高峰在2021年，但若考慮回售條款，2019年房地產債償還壓力最大。未來5年，房地產債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2019-2023年分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。從季度來看，2021年三季度房地產到期償還量最高，為2339.26億元，其次為2021年一季度的2061.87億元，2022年以后單季度到期償還量均小于1000億元。

雖然單看到期償還壓力，今明兩年壓力相對較小，但房地產債中不少含有回售條款，即投資者可在回售日選擇將債券按照一定價格回售給發行人。2019-2023年分別有4804.81億元、2559.80億元、2032.93億元、68.20億元和82億元房地產債可能被投資者選擇回售。加上回售規模后，2019年為房地產債償還壓力高峰。其中，三季度房地產債到期壓力最大，達到1133.24億元，而一季度有840.38億元的債券可回售。因此，加上回售規模后一季度為2019年房地產債償還壓力高峰，達到2263.09億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示： 這一局面主要是2016年的后遺癥。當年，房地產市場尤其是上半年政策相對寬松，房企密集發債，三年債務期滿之后，造成現在地產行業資金鏈緊繃的狀況。再加上目前地產行業處于調控期，市場觀望情緒嚴重，成交量下降，加劇了房企的壓力。“我估計今年房企的日子不好過，特別是中小房企，會加快銷售樓盤項目，以價換量的現象會真正出現。”

房企發債一波三折多項目被中止

和此前一致唱多不同，2019年房地產市場進入調整期的預期非常強，觀望情緒濃厚。這體現在一系列數據上。

春節過后，各大房企2019年首月成績單陸續公布，整體銷售額出現明顯放緩。根據萬科發布的公告顯示，今年1月的銷售金額為人民幣488.8億元，這比2018年1月的679.8億元下降了28%;恒大方面，1月銷售金額為431.7億元，也比去年同期的643.6億元下降了32.9%;碧桂園僅公布了歸屬股東權益的合同銷售金額，為330.7億元。

根據中原地產研究中心統計數據顯示，截至2月13日，合計30家企業公布銷售額，銷售總額為3189.4億，同比2018年同期的3574.76億下調了11%。

這種情況下，房企更關注資金鏈的安全，拿地預計將更加謹慎，越來越多的房企加快融資。應對未來的還債高峰。

市場顯然也關注到了其中風險，不少融資計劃一波三折。

2月14日，上交所信息顯示，上海大名城擬發行的一筆24億的小公募被中止審核;2月1日和昌地產集團申請發行的“中金和昌資產支持專項計劃”被中止審核，涉及資金3.3億。遇阻的不止上述兩家企業，還包括融創、俊發集團、陽光壹佰、合景泰富等等企業。

“房企的融資愿望確實十分強烈，但是今年年初個別中小房企的股價出現大幅波動，引起市場對于中小房企的債務擔憂，特別是如果今年地產行業的增速當真放緩，可能會有一批中小房地產企業的資金鏈接受考驗。目前監管對融資計劃的審批會更加關注企業的償債能力，從而對這些融資案的審核過程更趨仔細和嚴格。”一家大型房企市場部的負責人表示。

張大偉認為，當前房企集中拋出大量融資計劃，顯示出房企對融資訴求明顯上漲。當前樓市銷售放緩，回款難度加大，再疊加企業前期過度投資和債務集中到期，后續企業為緩解資金壓力，會加大融資力度。不過，監管層仍然在嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資難度實際上依然比較大，“狼來了”這次可能成真。