起死回“生”：房企開年融資創新高 借新債還舊債

繼2018年年底融資小高峰之后，房企融資再現“開門紅”。

同策研究院監測顯示，今年1月40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計790億元，環比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。40家監測房企的融資金額在2018年下降后，1月融資總額激增，探底大回升，且創2018年以來融資新高。

僅僅兩三個月的時間，房企融資風向開始轉變。春節后，房地產企業繼續密集融資，最近2天的融資計劃已達數十億美元。據中原地產研究中心數據統計顯示，2019年以來，超過90家房企公布了融資計劃，合計募集金額超過2100億元。從1月份銷售數據看，大型房企銷售壓力漸顯，使得融資需求進一步攀升;中小房企則面臨繼續擴大規模的困境，但拿地資金壓力較大。

盡管房企融資初現暖春，但業內人士并不樂觀。一位融資經理對21世紀經濟報道記者表示，“目前房企融資并沒有明顯回暖。2017年以來，在資管新規影響下，非標融資斷崖式下跌。但是從2018年下半年以來，由于非標融資難，經濟下行壓力加大，因此有所放松。2019年來看，房企融資依然只是略有寬松，總體變化不大。”

借新債還舊債

2018年年底之前，房企融資市場“哀嚎一片“，現在終于撥云見日。據統計，年初以來，幾乎每天都有房企發布融資計劃。

同策研究院監測顯示，2019年1月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計790億元，環比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。繼2018年9月、10月融資金額連續下滑，11月份有所回暖，12月大幅下滑后，2019年1月40家監測房企融資總額開始明顯回升。

春節之后，房企仍然密集發布融資計劃。2月13日，融創中國發布公告稱，于2019年2月12日，融創中國就發行2022年到期的8億美元7.875%優先票據訂立購買協議。在若干完成條件獲達成后，本公司將發行本金總額為8億美元的票據;除非根據票據的條款提前贖回，否則票據將于2022年2月15日到期。票據的發行價將為本金額的100%。票據將自2019年2月15日(包括該日)起按年利率7.875%計息;2月12日，華夏幸福基業股份有限公司公告披露，2月4日，該公司的境外間接全資子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD. 向境外專業投資人增發1億美元的高級無抵押定息債券;同日，正榮地產集團有限公司公告稱，擬在聯交所發行2.3億美元2021年到期年息9.8%的優先票據，所得款項凈額再次撥付現有債項;2月11日，中國奧園集團股份有限公司發布公告稱，公司已發行于2023年到期的2.25億美元7.95%優先票據。

從這些房企融資計劃可以發現，房企特別鐘情于境外發債，而數據也佐證了這一點。新年以來，評級為垃圾級的中資房地產公司蜂擁發行美元債。根據Dealogic的數據，1月1日以來，投機級開發商共發債84億美元，創1996年有統計以來的同期之最。

21世紀經濟報道記者注意到，在近期房企發布的融資公告中，基本用途都為現有債務再融資或一般營運資金用途。也就是說，房企融資高峰期主要還是為了借新債還舊債。

58安居客首席分析師張波認為，融資環境變好是外因。全球經濟增速放緩，2019年仍然需要相對寬松的貨幣政策環境，因而全球貨幣政策將較為寬松，這有利于房企的融資。

不過，張波認為，房企融資需求強烈是重要的內因。“房企自身融資強烈的原因主要有三點，其一是規模化訴求驅動，不進入頭部企業陣營生存壓力巨大，中型房企則不斷渴求自身規模快速增大，同時頭部房企也需要保持現有規模;其二是借新還舊，房企整體到期債券規模較大，2019年房企還債規模預計將超過4000億元，壓力之下房企只得選擇繼續發債;其三是2018年融資嚴重不足，導致融資壓力延續到2019年，根據58安居客房產研究院監測的數據來看，2018年前10個月，有公開數據的80家房企融資總額約9000億元。”

融資開閘?

未來融資環境會不會進一步放松?

易居房地產研究院副院長楊紅旭在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，監管層對于房企的發債、融資監管有所放松。2017年到2018年的前三季度，樓市調控非常嚴厲，房企外部融資環境非常緊張。所以，房企發債量相比2016年大幅下滑，2018年的四季度樓市全面降溫，樓市降溫之后，監管層對于調控政策的態度有所轉變，由之前的不斷升級轉為政策趨穩，對房企的外部融資的監管有所放松。

楊紅旭認為，2019年房企的融資量會明顯超過2018年，大概也會超過2017年，房企的融資寬松程度應該會低于2016年，但是要比2017年和2018年寬松，所以融資的規模還會進一步擴大。融資擴大之后，部分房企拿地的積極性會有所提高，龍頭房企還在拼規模、拼業績，有錢之后就會加緊拿地。

不過，部分業內人士仍對此不樂觀。同策房產咨詢研究部總監張宏偉表示，“大型房企有可能還能借到錢，但大部分中小房企仍然很難借到錢，融資額度還是會受到限制;從融資成本來講，今年很難降，會保持相對高位。此外，在市場下行階段，金融機構投資開發新的項目也會比較謹慎，尤其是針對三四線城市的一些項目或者有資金鏈壓力的企業。”

張宏偉判斷，對市場的影響來講，因為部分房企融資難以增加，但是又有資金需求，所以企業只能通過加快銷售來獲得資金，如果加快銷售就只能降價，通過降價實現快速回籠資金，通過這種辦法來解決資金需求的問題。

中原地產首席分析師張大偉認為，“2019年房地產市場調整的預期非常強烈。這種情況下，房企更關注資金鏈的安全，拿地預計將更加謹慎。越來越多的房企抓緊窗口期加快融資，以應對未來的還債高峰期。不過，從目前樓市調控政策看，最嚴格時期已經過去，政策底部逐漸形成。”