返鄉置業退熱？全國二手房均價連跌5個月 重點二線城市降幅最大 受政策影響明顯

2019年春節，返鄉置業潮開始退熱，今年過年你去看房了嗎?

據中金報告稱，春節假期上海、南京等17個重點城市新房銷售面積較去年同期下降了56%，房地產行業基本面延續加速下降趨勢。同時，春節返鄉置業行情不振的基本趨勢也延伸影響至各地的二手房市場表現。

據諸葛找房數據研究中心監測數據，2019年1月，全國100個重點城市中二手房掛牌均價環比下跌1.05%，已經連續5個月下跌，下跌城市數量環比上月雖有所減少，但降幅正逐步擴大。其中，值得關注的是重點二線城市掛牌均價受政策影響明顯，降幅最大。

春節前后正值返鄉置業旺季，全國百城的二手房市場掛牌價出現了哪些變化?為何重點城市二手房掛牌價降幅最明顯?未來預計會有怎樣的市場趨勢?

對此，21世紀經濟研究院分析師將結合1月份百城二手房掛牌價格數據進行分析，同時選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、重慶、武漢、南京和成都10個城市的樓市成交數據，嘗試分析重點城市二手房掛牌價降幅明顯的變化原因與未來趨勢。

二手房均價連跌5個月

2019年1月，全國100個重點城市二手房掛牌均價為14902元/平方米，環比下跌1.05%，已經連續下跌5個月。

從漲跌城市的數量來看，1月份二手房掛牌均價下跌的城市數量遠多于上漲的城市數，且平均價格降幅明顯高于漲幅。據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，1月全國二手房掛牌均價上漲城市數為35個，平均漲幅為0.95%;下跌城市數為64個，平均降幅為1.98%。

21世紀經濟研究院分析師發現，1月的全國百城二手房市場的分化現象依然明顯，一方面部分城市受戶籍制度的改革、購房資質的適度放松等利好政策影響，房價環比出現上漲，但平均漲幅明顯收窄;另一方面，部分城市在政策高壓影響下，二手房市場持續下行，掛牌均價下跌城市數量占比較大，且平均價格降幅有所擴大。

監測數據顯示，在全國重點城市方面，四個一線城市中，北京、上海、廣州和深圳的二手房掛牌均價環比數據為-1.08%、0.4%、-2.47%和-1.27%，其中僅有上海的1月二手房掛牌均價是環比正增長，廣州成為二手房掛牌均價下跌最多的城市。

值得一提的是，在統計的10個重點城市中，1月份二手房掛牌均價環比出現正增長的僅有上海和蘇州兩城，其余八城皆出現了不同程度的降幅。

實際上，今年1月份重點城市二手房掛牌價格的變動特征，亦是2018年下半年以來重點城市二手房市場總體趨勢的延續。其與去年下半年以來，重點城市二手房價格隨著成交量的持續走低，市場乏力價格上漲動力不足的原因密切相關。

據貝殼研究院統計數據顯示，2018年下半年中，重點城市二手房成交均價下跌的城市占比由三季度的18%上升至四季度的38%。同時，2018年四季度監測的成都、濟南、西安、杭州、上海、北京、重慶、青島、長沙、合肥、深圳、天津、南京、武漢和大連15個重點城市的二手房市場成交均價的環比數據皆為負增長，其中成都、濟南和西安三個城市的二手房成交均價環比降幅都超過了5%。

21世紀經濟研究院分析師認為，2018年下半年以來，二手房價格持續下滑的原因與前期價格過快上漲有關，與2015年相比，2018年百城二手房中房價跨越萬元大關的城市數由19個增至58個，尤其是去年上半年新房限價導致部分城市一二手房價倒掛的現象較多，二手房價格上漲較快，下半年至今的市場表現更類似于市場的自發回調。

二線城市降幅明顯

1月份，從不同等級的城市掛牌均價環比情況來看，各等級城市均有不同程度的下滑，其中重點二線城市的二手房價格降幅最明顯。

據諸葛找房數據研究中心數據顯示，總體來看，一線城市調控仍未放松，市場保持緩慢下跌的態勢，掛牌均價環比下跌1.02%;二線城市因調控加碼，重點二線城市在調控高壓下，二手房掛牌均價環比下降幅度最大，降幅為1.14%;三四線城市的環比降幅最小，為0.99%。

分區域來看，東部、中部城市的二手房掛牌均價持續下行，降幅在1%左右，其中東部地區城市的二手房掛牌價格下行壓力最大，掛牌均價由去年12月的21112元/平下滑至今年1月的20863元/平，環比降幅為1.18%。

21世紀經濟研究院分析師認為，二手房的掛牌均價一定程度上受當地樓市的市場成交情況影響，尤其是市場成交表現，能夠很大程度上影響到當地二手房市場掛牌價格的預期與信心。

據CREIS中指數據顯示，今年1月份監測的主要城市樓市成交同環比皆呈現出下滑的趨勢。分城市來看，一線城市成交面積環比下降38.6%;重點二線城市成交面積環比下降28.4%;三四線主要城市成交面積環比下降24.6%。

具體來看，1月份廣州僅成交了54.99萬平方米，在四個一線城市中環比降幅最高，達到65.17%;北京環比降幅超過40%;深圳降幅近三成;上海則基本持平。

重點二線城市中，南京、蘇州、杭州、成都、武漢和重慶在1月份的成交面積皆出現了較大幅度的下調，其中武漢的降幅最大，達到了51.11%，成為全國重點二線城市中成交量降幅最高的城市。

21世紀經濟研究院分析師認為，1月份拋開春節假期的因素影響外，當前在中央堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位、地方強調“一城一策”的背景下，房地產市場局部微調的態勢愈發明顯，帶動著各地二手房市場成交與掛牌價格的逐漸趨于理性。

由此，今年1月份重點二線城市二手房掛牌均價回調幅度明顯，實則亦是受此前該類城市的二手房市場成交回調的影響。

據貝殼研究院統計數據顯示，2018年以來，包括杭州、南京、天津等33個重點二線城市的二手房月度成交量持續走低，尤其是年尾11月份市場成交量與年內峰值3月相比下滑了近六成，一度降至2017年以來的低位。

21世紀經濟研究院分析師認為，在2018年上半年新房限價政策頻出導致一二手房價格倒掛的虛假繁榮之下，尤其是重點城市的二手房市場價格經歷了一波快速上漲，進入下半年，在調控不斷加碼成交快速回調的市場影響下，如今二手房掛牌均價的回調跡象凸顯，某種程度上亦是市場逐漸趨于理性的集中體現。

未來，隨著重點二線城市人口城鎮化進程的加速，經濟增速的相對穩定，在戶籍制度改革、購房制度適度放松，以及調控政策的邊際改善共同的影響下，預計重點二線城市二手房掛牌價格持續回調將刺激一定的市場需求釋放，從而帶動該類城市二手房市場成交逐步回暖。