多房企發(fā)債計(jì)劃遭中止 償債能力成關(guān)鍵 陷入“中止”的尷尬境地

去年底打開的融資閘門已延續(xù)至今，但在房企融資案不斷披露的當(dāng)下，部分房企之前的融資計(jì)劃卻頻頻被中止。業(yè)內(nèi)人士指出，在調(diào)控未松動(dòng)的情況下，企業(yè)業(yè)績(jī)漲幅放緩，加上當(dāng)前房企普遍面臨前期債務(wù)兌付壓力，導(dǎo)致企業(yè)融資需求迫切。然而隨著前期包括地產(chǎn)公司在內(nèi)的一些企業(yè)曝出債務(wù)違約，當(dāng)前監(jiān)管單位對(duì)已申報(bào)的債券項(xiàng)目的審核力度加大的可能性無(wú)疑會(huì)加大。那些財(cái)務(wù)指標(biāo)不佳、償債能力存疑的企業(yè)獲批的難度很大。此外，融資案信息披露不全、風(fēng)險(xiǎn)提示不明確的融資計(jì)劃都可能成為被中止的對(duì)象。

融資中止頻現(xiàn)

2018年底開始的房企融資潮至今仍在持續(xù)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年1月，房企公布的融資計(jì)劃已超過(guò)70起，總金額超過(guò)1600億元。但密集發(fā)債并不意味著“融資難”局面已破局。

據(jù)上交所2月1日披露信息顯示，和昌地產(chǎn)集團(tuán)申請(qǐng)發(fā)行的“中金和昌資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”被中止審核。該筆資產(chǎn)支持證券擬發(fā)行規(guī)模為3.3億元。不僅是合昌地產(chǎn)的融資計(jì)劃，近一個(gè)時(shí)期內(nèi)，已有多家房企發(fā)債項(xiàng)目被中止審核。包括陽(yáng)光100一筆規(guī)模7億元資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、寶龍地產(chǎn)一筆規(guī)模11.8億元資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、當(dāng)代節(jié)能置業(yè)一筆規(guī)模7.9億元資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、合景泰富兩筆規(guī)模分別為200億元及20億元資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等。

此外，包括融創(chuàng)集團(tuán)、俊發(fā)集團(tuán)、花樣年、雅居樂(lè)等多家知名房企在內(nèi)的多家地產(chǎn)公司此前公布的部分融資計(jì)劃均遭遇中止審核。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房企融資意愿強(qiáng)烈，但并非所有融資案都會(huì)順利獲批，類似的房企融資計(jì)劃遭中止的情況現(xiàn)在和以后都將是常態(tài)。尤其是在此前有少數(shù)企業(yè)未能及時(shí)償付到期債務(wù)而引發(fā)違約事件被曝出后，管理機(jī)構(gòu)對(duì)融資計(jì)劃的審批可能會(huì)更加關(guān)注企業(yè)的償債能力，從而對(duì)這些融資案的審核過(guò)程更趨仔細(xì)和嚴(yán)格。

財(cái)務(wù)指標(biāo)受關(guān)注

據(jù)了解，企業(yè)融資計(jì)劃擱淺一部分是企業(yè)由于自身原因主動(dòng)采取了中止或終止。但多數(shù)融資計(jì)劃的暫停主要是由于房企發(fā)行的債券項(xiàng)目在審核流程中出現(xiàn)問(wèn)題而被動(dòng)擱置。

以深交所房企發(fā)債為例，整個(gè)申報(bào)流程包括已受理、已反饋、通過(guò)、中止、終止等幾個(gè)環(huán)節(jié)。其中，“未通過(guò)”表明債券發(fā)行人不符合發(fā)行條件等原因?qū)е马?xiàng)目審核未獲通過(guò);“終止”則是發(fā)行項(xiàng)目中止超過(guò)92天后所導(dǎo)致項(xiàng)目終止。

事實(shí)上，房企融資計(jì)劃受阻最為常見的是“中止”。這主要是因?yàn)樯辖凰鶄陥?bào)系統(tǒng)已實(shí)現(xiàn)電子化審核流程，申報(bào)流程中發(fā)行人未按時(shí)回復(fù)反饋意見或未按時(shí)提交延期回復(fù)申請(qǐng)等都會(huì)觸發(fā)交易所中止審核。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“中止”不代表企業(yè)后續(xù)失去了繼續(xù)申報(bào)的機(jī)會(huì)，履行相應(yīng)程序，發(fā)行人仍可進(jìn)一步推進(jìn)后續(xù)流程。一些房企融資計(jì)劃提交的材料可能不符合交易所的要求，按照要求補(bǔ)充提交材料，重新恢復(fù)融資申報(bào)流程的可能性仍很大。

但另外一種情況則需要注意，就是即便房企融資計(jì)劃集中推出，管理機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資資質(zhì)審核的要求并沒有放松。那些融資計(jì)劃用途不明、盈利不樂(lè)觀的項(xiàng)目可能會(huì)被叫停。

如果發(fā)行計(jì)劃因?yàn)槠髽I(yè)漏提供資料或暫時(shí)不具備條件進(jìn)入“中止”狀態(tài)還好說(shuō)，要是因?yàn)?ldquo;硬傷”，“中止”變“終止“很可能就成了時(shí)間問(wèn)題。另一位業(yè)內(nèi)人士指出，每一項(xiàng)融資計(jì)劃的審核都會(huì)面臨嚴(yán)格的考核。其中，公司的銷售額、應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、負(fù)債規(guī)模、現(xiàn)金流、盈利、股權(quán)質(zhì)押等眾多財(cái)會(huì)指標(biāo)都是審批機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容項(xiàng)。畢竟這些財(cái)務(wù)狀況顯示了該公司的經(jīng)營(yíng)狀況，從而決定了企業(yè)的償債能力。

多重風(fēng)險(xiǎn)須警惕

對(duì)于房地產(chǎn)而言，企業(yè)的土地儲(chǔ)備和土地貨值的變現(xiàn)能力和周期也是機(jī)構(gòu)和管理部門審查考查的選項(xiàng)之一。這也是部門房企負(fù)債率雖然高出行業(yè)平均水平，但依舊可以通過(guò)部分融資計(jì)劃的原因。

“從這個(gè)層面上來(lái)看，中小房企未來(lái)發(fā)債融資的難度會(huì)越來(lái)越大。”相關(guān)人士指出，土地儲(chǔ)備不足、銷售規(guī)模一般的企業(yè)在企業(yè)資信評(píng)分上處于劣勢(shì)。尤其是土地成本高企、企業(yè)布局欠合理、產(chǎn)品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，會(huì)被市場(chǎng)逐漸拋棄，從而影響企業(yè)發(fā)債融資。

除了企業(yè)自身財(cái)務(wù)指標(biāo)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況外，管理單位還對(duì)企業(yè)信息的即時(shí)披露和風(fēng)險(xiǎn)公示有著嚴(yán)格的要求。以一家上市房企為例，該公司曾計(jì)劃發(fā)行規(guī)模為20億元的債券，表示各期募集金額的70%擬用于長(zhǎng)租公寓及租賃住房項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)，30%擬用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。但期間該債券遭遇多次“拒絕”。審批過(guò)程中上交所要求該公司就本次債券發(fā)行用途出具相關(guān)證明文件，并需要補(bǔ)充該項(xiàng)目是否存在重復(fù)融資行為。鑒于該公司遲遲未能提供完備資料，從而長(zhǎng)期陷入“中止”的尷尬境地。

值得注意的是，一些“天鵝事件”也可能成為企業(yè)發(fā)行融資計(jì)劃的障礙。據(jù)上交所披露的信息顯示，南京新寧浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)審核發(fā)行的一宗規(guī)模為9.2億元“東興-佳源物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”被上交所中止審核。據(jù)了解，南京新寧浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)際控制人為佳源集團(tuán)。佳源集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司佳源置業(yè)此前因?yàn)?ldquo;股價(jià)閃崩”、“大股東遭平倉(cāng)”、“業(yè)績(jī)?yōu)觚?rdquo;等事件一夜之間登上行業(yè)的風(fēng)口浪尖。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，當(dāng)前房企集中拋出大量融資計(jì)劃，顯示出房企對(duì)融資訴求明顯上漲。當(dāng)前樓市銷售放緩，回款難度加大，再疊加企業(yè)前期過(guò)度投資和債務(wù)集中到期，后續(xù)企業(yè)為緩解資金壓力，會(huì)加大融資力度。不過(guò)監(jiān)管層仍然在嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企融資難度實(shí)際上依然比較大。

財(cái)務(wù)指標(biāo)和資信評(píng)級(jí)未能“達(dá)標(biāo)” 的中小房企的融資計(jì)劃可能面臨擱淺。一位樓市觀察人士指出。