百城住宅庫存連增4個月 房企資金和高庫存壓力重現

基于資金和庫存壓力，開發商正在加快項目入市速度，爭取快速回籠資金。

據易居研究院監測數據顯示，截至 2018 年 12 月底，全國 100城新建商品住宅庫存總量為 45734 萬平方米，環比增長 2.1%，同比增長 1.6%，市場消化完這些庫存需要 9.7 個月。

觀察歷史數據，2015 年 1 月份以來全國 100 城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。到了 2018 年，庫存走勢基本呈現了“上半年減少、下半年增長”的態勢。尤其是 9 月份庫存規模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態勢，10月份-12 月份繼續保持增長。

橫向對比看，2018 年三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。觀察歷史數據，2014 年下半年三、四線城市積極推進棚改政策，去庫存周期指標反應迅速，從高位水平顯著到持續下滑，即從 2014 年 7 月份的需消化25 個月的歷史高位水平下滑到 2018年 8 月份的需消化 9 個月的歷史底部水平。而后受市場降溫、推盤節奏加快等因素影響，三、四線城市存銷比開始反彈。目前來看，三、四線城市的存銷比探底已基本完成。

總體上，百城住宅庫存環比連續增長4個月，庫存走勢正迎來拐點，年底正式步入上行通道。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2018 年全年庫存先降后增，存銷比也有類似的走勢。上半年銷售行情還不錯，去庫存效果也值得肯定。但到了下半年市場交易開始降溫，房企高庫存壓力重現，這也倒逼相關房企積極降價。當然對于購房者來說，恰形成了一個相對好的購房窗口期。

事實上，多數房企在2018年四季度開始加快項目入市量，降價促銷也較為常見。據易居研究院監測，2018 年 12 月份，100 個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為 6183 萬平方米，環比增長 4.3%，同比增長 19.8%。觀察歷史數據，12 月份推盤規模創下了歷史最高水平，次高水平則出現在 11 月份。

觀察 2018 年月度推盤數據，可以看出，總體上呈現了逐月增加的態勢。這也說明房企推盤的意愿是比較強烈的。而且各地管控力度也明顯放松，所以這都會使得新增供應不斷放量，尤其是部分高端樓盤。但當樓盤密集入市時，房企也會因為營銷壓力而主動降價。

嚴躍進表示，2018年第四季度形成了相對多的住宅庫存。2019 年上半年，預計房企會把去庫存作為一項重要的工作去抓。若是資金方面壓力大，那么相關房企也依然會采取以價換量的策略，即定價方面不會太強勢。