密集還債：房企1個(gè)月拋1635億元融資案 借新還舊應(yīng)對(duì)債務(wù)高峰

不足1個(gè)月時(shí)間，數(shù)十家房企拋出了70多個(gè)融資方案，總計(jì)金額超過1635億元，這種融資密度和規(guī)模在業(yè)內(nèi)并不常見。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這一單月融資規(guī)模是近一年以來的新高。

有業(yè)內(nèi)分析師表示，不少房企將2019年判定為“調(diào)整年”，可能是樓市回暖前難熬的一年。因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)整期之外，房地產(chǎn)企業(yè)此前發(fā)布的公司債將集中在這一年進(jìn)入還債期，目前能借到錢的房企，幾乎都是優(yōu)先拿新債去還舊債，剩下的則會(huì)充當(dāng)一般運(yùn)營(yíng)資金。

開年密集發(fā)債

1月3日，中國(guó)奧園按票面價(jià)增發(fā)2.75億美元2021年到期7.95%優(yōu)先票據(jù)，率先打開2019年亞洲美元債券市場(chǎng);1月15日，再次按票面價(jià)成功發(fā)行5億美元2022年到期8.5%優(yōu)先票據(jù)。兩筆融資擬將所得款項(xiàng)用于公司現(xiàn)有境外債務(wù)再融資及一般運(yùn)營(yíng)資金。

1月初，當(dāng)代置業(yè)公告稱，公司發(fā)行一筆2020年到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率高達(dá)15.5%。

1月25日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布成功發(fā)行總額為5億美元3.25年期境外高級(jí)美元債券，票面利率為5.25%。公告稱，此次募集所得款項(xiàng)將主要用于償還現(xiàn)有債務(wù)。遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，5.25%的票面利率，實(shí)現(xiàn)了自去年12月份以來中資非金融企業(yè)境外債券的最低發(fā)行成本;充分表達(dá)出國(guó)際資本市場(chǎng)和投資者對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)信用水平和發(fā)展能力的高度認(rèn)可。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2019年，大部分企業(yè)都在關(guān)注經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)資金的渴求非常強(qiáng)烈。不過，去年12月份以來，房企融資難度相對(duì)有所降低，再次出現(xiàn)了資金成本在5%上下的現(xiàn)象，包括有些大房企發(fā)行大規(guī)模企業(yè)債也獲得批準(zhǔn)。整體看，房企看準(zhǔn)窗口期，多數(shù)都拋出了融資預(yù)案。

國(guó)金證券研究所分析師周岳表示，在2018年房企發(fā)行的債券中,有募集資金用途的有478只，但這其中80%以上募集資金均有部分或全部用于償還到期債務(wù)。另有業(yè)內(nèi)人士稱，2019年將延續(xù)這一情況。

張大偉也指出，開發(fā)商現(xiàn)在更關(guān)注資金安全，為了應(yīng)對(duì)馬上到來的還債高峰期，部分房企甚至不惜進(jìn)行短期融資和高息海外債融資。市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)因債務(wù)逾期造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的上市企業(yè)，甚至股價(jià)一路下跌。目前來看，能借到錢的房企都是擁有較好資信的企業(yè)。

中小房企生存壓力大

目前來看，想在資本市場(chǎng)獲得融資，企業(yè)的資信異常重要。從1月份房企的融資動(dòng)作來看，盡管有些房企順利拿到資金，但也有部分房企的融資案被中止或者被終止。比如，1月18日，深交所公告顯示，華西證券-合景泰富商業(yè)物業(yè)第一至十五期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃處于“中止”狀態(tài)，該筆ABS擬發(fā)行金額為200億元;俊發(fā)集團(tuán)7.9億元資產(chǎn)支持證券、花樣年非公開發(fā)行50億元住房租賃專項(xiàng)公司債券、雅居樂集團(tuán)80億元非公開發(fā)行公司債券等多個(gè)發(fā)債申請(qǐng)被上交所終止。

上述業(yè)內(nèi)分析師表示，對(duì)于一家上市房企來說，若多頻次密集發(fā)債，且財(cái)務(wù)盤面負(fù)債率過高，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)則會(huì)下調(diào)評(píng)級(jí)，這意味房企將更難在資本市場(chǎng)獲得資金，尤其對(duì)中小開發(fā)商來說，這將是致命打擊。

在《證券日?qǐng)?bào)》記者與某房企一次溝通中獲悉，提升杠桿率運(yùn)營(yíng)，對(duì)房企來說就是“飲鴆止渴”，不提升杠桿率可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，借到更多債也不意味著能找到更好的轉(zhuǎn)型方向或者商業(yè)模式，若踩不準(zhǔn)調(diào)控節(jié)奏，戰(zhàn)略布局錯(cuò)位，依然有很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

鑒于此，該人士認(rèn)為，尤其對(duì)2016年前后拿高價(jià)地的中小房企來說，2019年的生存將變得更為艱難，若某個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目無法快速周轉(zhuǎn)，將可能直接導(dǎo)致開發(fā)商必須割肉轉(zhuǎn)讓才能生存。屆時(shí)，這些中小房企一旦出現(xiàn)債務(wù)違約跡象，不但股價(jià)大跌，市值大幅縮水，也會(huì)淪為大型房企規(guī)模戰(zhàn)的被收購對(duì)象，甚至?xí)惶叱鲞@個(gè)市場(chǎng)，導(dǎo)致行業(yè)收并購案頻發(fā)。

當(dāng)2019年進(jìn)入還債高峰期時(shí)，市場(chǎng)上將產(chǎn)生大量收并購機(jī)會(huì)，有資金儲(chǔ)備的房企將能夠購得性價(jià)比高的土地或者項(xiàng)目。

此外，即使是那些資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線的大型房企，一樣會(huì)面臨資金困境，金融機(jī)構(gòu)對(duì)其財(cái)務(wù)安全值也將預(yù)警，這些企業(yè)要想拿到融資，付出的資金成本將進(jìn)一步提升，對(duì)未來利潤(rùn)和資金鏈安全都將產(chǎn)生重要影響。