首提房地產長效機制方案 “一城一策”或成核心 從概念到方案歷時六年

1月21日，省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專項研討班在北京開班。習近平總書記在開班式上發表講話指出，要全面做好住房市場調控等工作，“穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。

時代周報記者發現，有關國內房地產調控的政策口徑正在發生微妙轉變—與此前相比，長效機制后多加了“方案”二字，而過往建立、研究或構建長效機制的表述也已進化到“穩妥實施”。

中國社會科學院城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室主任王業強對時代周報記者指出：“房地產長效機制已經提了很長一段時間，過去中央的表述從‘加快建立’到‘構建’，從邏輯上看，這次專題會上換成‘穩妥實施……方案’的表述，這就明確地向社會傳達了一種信息，即中央關于房地產長效機制已經取得突破性進展，目前已經形成具體方案，下一步就是如何‘穩妥實施’的問題。”

從概念到方案歷時六年

早在2014年3月，中共中央、國務院發布《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》，其中就提出“調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制”。“長效機制”首次進入大眾眼簾，但此時還集中在“房地產市場‘調控’長效機制”。

2015年4月召開的第十八屆中共中央政治局會議，開始轉變思路，長效機制的著力點由“調控”轉變為“健康發展”，提出“建立房地產健康發展的長效機制”。

此后，關于長效機制的概念越來越清晰，思路也越來越明確。

“經過長期編制和反復討論，房地產長效機制已經得到高層認可并將逐步轉向實施階段。尤其是此次對長效機制的措辭調整，可以看作是一個實質性的進展。”廣東省住房政策研究中心副主任陳洋對時代周報記者說。

“長效機制不是憑空而來的，而是從過往調控政策的經驗和教訓中不斷提煉出來的，它既是對歷史的延續，一部分行之有效的(包括部分城市的限制性行政措施)政策會得以繼續實施，也有對未來新藍圖的重新設計，特別是‘房住不炒、兩多一并’大方向下新機制的創新，”貝殼研究院院長楊現領則對時代周報記者表示，長效機制不是一成不變的，將在歷次調控基礎上不斷動態調整和優化。

那么，長效機制方案將會包括哪些內容?

“這個方案一定是涉及從土地開發到市場銷售的方方面面，包括房地產立法、金融、稅收、統計、監管等多個領域;應該是圍繞‘房住不炒’的發展定位，制定或完善相應的商品房制度、公共住房制度、租賃住房制度，進一步完善土地招拍掛制度、創新房地產金融制度等;既包括一些基礎性的制度安排，也包括需求管控政策，即前期的限制性措施要根據市場情況因城施策，不排除在部分壓力較大的地區長期化。”王業強詳細分析指出。

“穩妥”實施把控風險

在1月21日的防范化解重大風險專項研討班上，對房地產發展長效機制的整體描述為：“各地區各部門要平衡好穩增長和防風險的關系，把握好節奏和力度。要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案。要加強市場心理分析，做好政策出臺對金融市場影響的評估，善于引導預期。要加強市場監測，加強監管協調，及時消除隱患。”

王業強指出，這里“穩妥”二字，暗示了關于房地產長效機制相關政策措施出臺在時機選擇上要確保房地產市場“平穩健康發展”，不能保證房地產市場健康平穩發展的政策措施將會延遲出臺，直到時機成熟。同時，也說明了當前中央對待房地產市場的態度是“求穩”，既要穩房價穩地價，又要穩市場預期。

“穩”這個字，不僅是此次長效機制方案實施的一個必要前提，也是2019年全國經濟工作和住建工作的主旋律。

在去年12月底進行的中央經濟工作會議上，對今年經濟工作提出“進一步穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期”的要求。在同月召開的全國住房和城鄉建設工作會議上，也對2019年全國住建工作提出了“穩地價、穩房價、穩預期”的三穩目標。

數據顯示，在經過2016年9月30日開啟的這一輪從嚴調控之后，我國房地產市場房價上漲勢頭得到遏制，市場步入平穩發展軌道。

國家統計局公布數據顯示，去年12月一二線城市新建商品房和二手房銷售價格同比累計平均漲幅比上年同期均回落，三線城市新建商品房價格同比累計平均漲幅與上年同期相同，二手房銷售價格累計平均漲幅有所擴大，房地產市場平穩健康發展。

雖然我國去庫存工作取得了一定成就，大多數城市庫存處于低位，但不排除這一兩年受各地供應加大、市場遇冷等情況影響，整體庫存有反升的威脅。

中國指數研究院監測數據顯示，截至2018年12月末，中指監測的主要城市庫存總量環比上升9.0%。重點檢測城市中，福州升幅較大，達25.42%，寧波次之，升幅約20%，北京、上海和溫州庫存升幅也超過了10%。

楊現領分析，2019年樓市的風險有三個，包括三四線與部分二線再次去庫存的風險、高房價的泡沫風險、與房地產相關的潛在金融風險。

與此同時，克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉也對時代周報記者指出，我國房地產業存在“一放就瘋”的特點，需要警惕“失控”風險。

王業強指出，方案實施的前提是“穩妥實施”，也就是說，任何政策措施的出臺都要以房地產市場健康平穩發展為前提。這樣看來，預測將會是“中央出臺指導性政策，各地方根據實際情況從中央提供的方案中選擇性制定相應的政策措施，因城施策，確保市場穩定。此外這個方案的推進是不一致的，時間上有先后，力度上有輕重，措施上有差異” 。

“一城一策”或成核心

面對各地千差萬別的市場狀況，因地制宜、松緊有別，但目標一致就成為時下落實房地產調控政策的特點。

在中央經濟工作會議提出2019年的住房工作要堅持“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”之后，“因城施策”“一城一策”就成為我國房地產熱門詞匯。

前述多位專家分析認為，此次穩妥實施長效機制方案，“一城一策”也會成為核心。

“穩妥實施的核心在于落實‘一城一策’，既要通過地方的長效機制試點，不斷總結經驗，有序穩步推廣，也要在中央的‘房住不炒’的大方向下進行，接受中央的指導和管理，同時地方也會承擔相應的責任，”楊現領進一步指出，“只有這樣，‘一城一策’才能實現它的兩個核心目標：給予地方調控的靈活性，同時避免統一調控帶來的系統性風險。”

時代周報記者梳理發現，截至目前，已有河南、浙江、福建、長沙、成都等省市宣布將開展房地產市場調控“一城一策”試點。

但與此同時，時代周報記者也注意到，上述各地發布的“一城一策”相關信息，發現大多數城市目前只是提出了概念和方向性要求，并未出臺具體的“一城一策”方案。

實際上，各地的“一城一策”規劃除常規性提出“三穩”目標、“房住不炒”、“平穩健康發展”等方向性要求外，部分地方也會圍繞“一城一策”下的房地產調控如何做，提出局部措施，包括“落實地方主體責任”“加強供需雙調節”“加強房地產市場監管檢測和調控工作”“運用住宅用地、金融、財稅等政策‘組合拳’”“保障房、租賃房托底”等。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代周報記者表示，從目前已經發布“一城一策”試點的城市來看，主要還是二線城市，目前全國各地的政府工作報告可以看出，“一城一策”的提法明顯增加，預計接下來市場的定調比較清晰，在“一城一策”上會有較多動作。

除了已經宣布進入“一城一策”試點的城市，近期各地政策調整也呈現出“因城施策”的特點—各地房地產市場政策出現分化，有的地方在收緊，有的地方在適度放松。

在山東菏澤打響取消限售第一槍之后，多個城市政策出現松動，比如廣州調整商服限售、青島暫停搖號。但也有城市加強調控，比如海口限售加碼、深圳在政府工作報告里重筆提及地產調控。

嚴躍進預測，“一城一策”接下來可能會有新的內涵，一是各地會根據自身樓市情況，形成比較豐富的調控內容，大體上以“常規內容+松綁內容+規范內容”相結合，比如說在土地供應和住房保障、限購限售等政策、房地產交易秩序等方面進行一些調整。二是各地會從實際出發，形成差異性內容，比如后續各地會結合自身樓市情況，在開發環節、銷售環節有所創新，部分地方也會和區域相結合，針對區域的用地情況，適當調整土地出讓條件等。