商辦銷售新伎倆：代理注冊(cè)地出租盈利 市場(chǎng)影響銷售行為

難賣的商辦房讓開(kāi)發(fā)商與代理公司不停地“發(fā)明”促銷手段。近日，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此前開(kāi)發(fā)商為逃避“3·26”商辦限購(gòu)而衍生出的“代辦公司-提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓及法人變更服務(wù)-持有期間幫忙做賬”的“全產(chǎn)業(yè)鏈”操作，又延伸出新的一環(huán)——出租注冊(cè)地盈利，即以商辦房可租、可賣名下公司地址作為宣傳噱頭，宣傳其具有穩(wěn)定的出租收益來(lái)吸引購(gòu)房者。此外，北京商報(bào)記者了解到，類似出租注冊(cè)地址盈利的做法在商辦房銷售過(guò)程中存在已久，且在趕集網(wǎng)等平臺(tái)也已形成了“商住房注冊(cè)地址出租”的新生意，提供服務(wù)的商家在服務(wù)介紹中更是明確標(biāo)注著“個(gè)人商住房地址出租”。不過(guò)在多位專家看來(lái)，出租商辦房注冊(cè)地址的操作并非穩(wěn)賺之舉，背后仍然風(fēng)險(xiǎn)暗存。

老把戲：

代辦公司 提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓、

法人變更及做賬服務(wù)

日前，有購(gòu)房者王先生撥打北京商報(bào)熱線電話反映稱，通州區(qū)一商辦項(xiàng)目仍然存在以向購(gòu)房者提供代辦公司等服務(wù)，違規(guī)銷售商辦項(xiàng)目的情況。此外，王先生還表示，該項(xiàng)目銷售人員將商辦房的公司地址作為吸引客戶購(gòu)買的一大宣傳點(diǎn)，宣稱“注冊(cè)地址可自用或出租”，王先生認(rèn)為此種情況有誘導(dǎo)購(gòu)房之嫌，且或許存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

北京商報(bào)記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，王先生口中的“違規(guī)項(xiàng)目”為通州某大型地產(chǎn)項(xiàng)目三期，其當(dāng)前在售商辦產(chǎn)品為近40平方米的小戶型復(fù)式，皆為50年產(chǎn)權(quán)且精裝修，售價(jià)135萬(wàn)元起，成交均價(jià)約3.7萬(wàn)元/平方米。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員透露，為了年末沖刺業(yè)績(jī)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已于2018年9月將項(xiàng)目下部分商辦項(xiàng)目打包出售給了代理商公司，并就打包房源與其簽訂了網(wǎng)簽合同。

代理商銷售人員表示，該項(xiàng)目50平方米以下小戶型商辦項(xiàng)目，幾乎已經(jīng)被自己公司合作的投資方“買斷”，以在售的近40平方米小戶型復(fù)式為例，當(dāng)時(shí)整體包下了一棟樓中的450套房，目前還剩150套左右，僅去年12月單月就出售了120套，預(yù)計(jì)剩余房源不出兩個(gè)月便能賣完。并稱不管是對(duì)于剛需客群過(guò)渡還是個(gè)人投資者而言，都是一種好的選擇。在自己這里買的價(jià)格絕對(duì)優(yōu)惠，代理商房源與開(kāi)發(fā)商房源有將近10萬(wàn)元的差價(jià)，“就相當(dāng)于服裝批發(fā)一樣，批發(fā)下來(lái)一整棟然后單套單套往外賣，賣的價(jià)錢肯定是低于周邊市場(chǎng)價(jià)格的”。

此外，上述銷售人員強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前在售商辦房都已在開(kāi)發(fā)商打包出售給代理商前集中注冊(cè)了公司，每套房源對(duì)應(yīng)不同的公司，購(gòu)房者只需確定購(gòu)房意向以及資金狀況是否支持，購(gòu)房資質(zhì)問(wèn)題根本無(wú)需費(fèi)心，與開(kāi)發(fā)商有著常年商辦項(xiàng)目合作關(guān)系的第三方服務(wù)公司，會(huì)協(xié)助打理商辦房產(chǎn)在購(gòu)房前后涉及到的各類交易問(wèn)題，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓及法人變更、持有期間的做賬服務(wù)等。

上述服務(wù)都已經(jīng)被“明碼標(biāo)價(jià)”。據(jù)銷售人員表述，股權(quán)轉(zhuǎn)讓及法人變更的“過(guò)戶費(fèi)”為5000元，第一年的做賬費(fèi)為3600元。購(gòu)房者可自主選擇在簽約后是否與第三方服務(wù)公司繼續(xù)合作，一般可簽訂1-3年的服務(wù)合同，期間做賬費(fèi)用將享受較大優(yōu)惠。

新花樣：

商辦房產(chǎn)下注冊(cè)地可按年出租 機(jī)構(gòu)化“返租”興起

值得一提的是，代理商銷售人員在對(duì)購(gòu)房者的項(xiàng)目推介中，反復(fù)提及商辦房可租、可賣名下公司地址，并宣傳其具有穩(wěn)定的出租收益來(lái)吸引購(gòu)房者。

據(jù)上述銷售人員透露，目前在售商辦房所對(duì)應(yīng)的公司地址在房山，這個(gè)地址是按年租用的，第一年租金已經(jīng)為購(gòu)房者付好，今年9月此批次的商辦房租用公司地址將集中到期，到時(shí)候第三方服務(wù)公司會(huì)詢問(wèn)購(gòu)房者選擇續(xù)租還是一次性買斷，續(xù)約年費(fèi)為6000元，1.2萬(wàn)元?jiǎng)t可以一次性買斷當(dāng)前使用的公司地址。至于購(gòu)買商辦房產(chǎn)的公司地址為何在房山，銷售人員表示是因?yàn)?ldquo;房山地址便宜，注冊(cè)成本低”，并稱通州區(qū)的商辦房公司地址出租金最為可觀，如果購(gòu)買此套位于通州區(qū)臺(tái)湖的商辦房，就自然而然獲得了更高的潛在收益。

該銷售人員進(jìn)一步表示，以通州為例，商辦房購(gòu)房者出租通州區(qū)公司注冊(cè)地址的收益在每年1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元，此收益基本可以與商辦房持有期間的房產(chǎn)稅費(fèi)、記賬費(fèi)以及居住期間的物業(yè)費(fèi)相抵消，但是前提是自己要能找到承租人。銷售人員也對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了“友情提示”，如果不想自己費(fèi)心找承租公司地址的買家，大可放心交給第三方服務(wù)公司打理穩(wěn)保收益。按年出租給第三方服務(wù)公司的價(jià)格為9000元/年，然后由這家接手的公司自尋承租人，不過(guò)其賺取的租金差價(jià)與購(gòu)房者無(wú)關(guān)。銷售人員稱，后一種模式即為“返租”。

值得一提的是，據(jù)銷售人員透露，上文中屢屢提及的第三方服務(wù)公司幾乎承包了北京市面上大多數(shù)商辦項(xiàng)目的代辦公司、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及法人變更和做賬服務(wù)，除提供“一條龍”服務(wù)規(guī)避限購(gòu)?fù)猓槍?duì)商辦房出租公司地址做起的“返租”生意，也已開(kāi)展了很久。商辦項(xiàng)目旭輝26街區(qū)的相關(guān)服務(wù)，也是由此公司代辦。

此外，北京商報(bào)記者于1月22日瀏覽網(wǎng)站時(shí)發(fā)現(xiàn)，返租商辦房產(chǎn)名下公司地址的操作，除了在線下有第三方服務(wù)公司作為載體開(kāi)展外，也不知于何時(shí)在線上悄然興起。在趕集網(wǎng)上也有商家公然掛出了 “尋租貼”，標(biāo)題即為“商住房注冊(cè)地址出租”，更新時(shí)間顯示“一周前”。

專家：

宣傳公司注冊(cè)地不違規(guī)

隨意出租或有“隱憂”

拋去上述地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)宣傳商辦產(chǎn)品具有居住屬性問(wèn)題不談，多名專家圍繞北京商報(bào)記者此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)的“開(kāi)發(fā)商及代理商以商辦房可租、可賣公司地址作為宣傳噱頭售房”展開(kāi)了討論。

一位不愿具名的地產(chǎn)行業(yè)專家分析稱，市場(chǎng)影響銷售行為。在該專家看來(lái)，“3·26”限購(gòu)令前，商辦項(xiàng)目市場(chǎng)買賣紅火，不會(huì)存在此種問(wèn)題。但是現(xiàn)在很顯然，樓盤銷售們已然正在極盡可能去利用各種宣傳手段吸引購(gòu)房者。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉更是直言，政策原因?qū)е铝水?dāng)前商辦房市場(chǎng)畸形發(fā)展。

北京盈科(上海)律師事務(wù)所高級(jí)律師郭韌分析認(rèn)為，房產(chǎn)銷售以出租公司注冊(cè)地址的方式加強(qiáng)客戶購(gòu)買欲，或有不當(dāng)宣傳的嫌疑。對(duì)于將商辦房產(chǎn)下的公司地址出租給他人的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，表面上看似收獲了穩(wěn)定收益，但是背后實(shí)則隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。

郭韌指出，如果租用地址的公司經(jīng)營(yíng)不善，或者其企業(yè)從事非法經(jīng)營(yíng)，那么這個(gè)出租的公司地址就會(huì)被認(rèn)定為非法經(jīng)營(yíng)地，有可能被相關(guān)部門查處;若涉及到相關(guān)糾紛，也不排除會(huì)有人到出租地址來(lái)維權(quán)。此外，假如未來(lái)真的發(fā)生問(wèn)題，工商可以吊銷此前租用該地址企業(yè)的執(zhí)照，但不會(huì)強(qiáng)制其遷出地址，那么后續(xù)是否真的能確保承租人穩(wěn)定按年支付租金給出租人，也是未知數(shù)。

“不要被這些迷了眼，這些是小利，后面可能比較麻煩，碰到事情會(huì)糟心!”郭韌提示購(gòu)房者，購(gòu)房需理性決策。