長租公寓行業(yè)競爭白熱化面臨重新洗牌

日前，蛋殼公寓宣布以2億美金(包含現(xiàn)金和債務(wù))全資戰(zhàn)略收購長租公寓運(yùn)營商愛上租，涉及原愛上租的全部資產(chǎn)、100%股權(quán)將并入蛋殼公寓。

交易完成后，蛋殼公寓管理房間數(shù)量接近40萬間，業(yè)務(wù)遍布北京、上海、廣州、深圳等10個一線、二線城市。由于蛋殼公寓和愛上租均為分散式長租公寓領(lǐng)域知名企業(yè)，此次交易也因此成為業(yè)內(nèi)迄今為止最大的一樁收購案，受到廣泛關(guān)注。

2016年6月，國務(wù)院推出《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。在政策的推動下，各大房企、金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)布局長租公寓市場。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括萬科、龍湖、保利、碧桂園等企業(yè)在內(nèi)，已經(jīng)有超過20家企業(yè)陸續(xù)宣布進(jìn)軍長租公寓。長租公寓已成為房企布局多元業(yè)務(wù)的主要領(lǐng)域之一。

不過，從2018年下半年開始，長租公寓有所降溫，行業(yè)的競爭從早期的野蠻增長向精細(xì)化運(yùn)營方向逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變?？硕鸬禺a(chǎn)研究員房玲認(rèn)為，未來長租公寓行業(yè)的排名或重新洗牌。

上海市消保委公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年，共享單車、長租公寓等成為全年消費(fèi)投訴“重災(zāi)區(qū)”。伴隨長租公寓市場快速發(fā)展，上海市全年共受理該類投訴3167件，同比增長2.2倍。

2019年1月15日，合景泰富申請發(fā)行的20億元“國君-合景泰富長租公寓1號系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”遭上交所中止。業(yè)內(nèi)人士指出，借道“長租公寓”進(jìn)行融資今后將不再那么容易。

“目前長租公寓雖受政策扶持，但對于大多數(shù)從未有涉足的企業(yè)而言仍是具有一定挑戰(zhàn)性的領(lǐng)域。”房玲認(rèn)為，一方面，長租公寓會占用企業(yè)大量的資金沉淀，對企業(yè)的財(cái)務(wù)能力有一定要求，另一方面，長租公寓要做出利潤，十分考驗(yàn)企業(yè)的長期運(yùn)營能力。整體來看，目前房企的長租公寓布局已進(jìn)入白熱化階段，未來的長租公寓規(guī)模之爭也將愈發(fā)激烈。

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉認(rèn)為，2018年是長租公寓動蕩、變革的一年。長租公寓行業(yè)當(dāng)前顯露出來的炒高房租、甲醛門、租金被濫用等問題只是表象問題，更深層次的問題是“資金錯配”。

胡景暉說，長租公寓行業(yè)需要大規(guī)模投入，且投資回報周期漫長，投資回報率低。但是，國內(nèi)長租公寓依賴的都是與行業(yè)屬性極其不匹配的資金，這些短錢、快錢、熱錢逼迫長租公寓企業(yè)只能哄抬房租，擴(kuò)大規(guī)模，縮短裝修空置期，算計(jì)租金貸的資金沉淀。這些原因是導(dǎo)致國內(nèi)長租公寓行業(yè)問題頻出的關(guān)鍵。

胡景暉認(rèn)為，在國家“租購并舉”的政策下，長租公寓在快速發(fā)展的同時，需要盡快找到融資平臺，合理合法地利用融資資金。還需要盡快建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范和行業(yè)發(fā)展監(jiān)管機(jī)制，引導(dǎo)長租公寓健康可持續(xù)發(fā)展。