融資成本高企 房地產信托漲勢依然可期 地產信托占半壁江山

大型房企和中小型房企依托信托進行融資的成本也不相同。目前中小型房企的平均融資成本已高達12%至15%，而大型房企的融資成本也基本在8%至10%之間。

“2018年地產信托一路狂飆，撐起了信托公司業務的半壁江山。而從2019年初的貨幣政策導向來看，貨幣政策出現松動，央行又剛公布了降準消息，對樓市來說都有積極影響。那么，地產信托可能延續瘋狂。”1月10日，某信托公司相關內部人士向《國際金融報》記者如是說。

地產信托占半壁江山

在金融去杠桿和資管新規落地的背景下，由于融資渠道受限，信托業管理資產規模快速下滑，信托貸款幾乎成了房企融資的“救命稻草”。用一位華南地區信托經理的話說，2018年地產信托幾乎是部分信托機構的“吃飯業務”，他坦言，“在日常接洽客戶時，總想著多抓住幾家優質地產客戶，畢竟地產業務單筆規模較大，信托報酬也相對豐厚。”

根據用益金融信托研究院數據，截至今年1月4日，2018年全年共有68家信托公司累計發行集合信托產品15090款，發行規模為2.154萬億元，同比減少9.47%。不過，記者注意到，在集合信托規模下滑的情況下，房地產信托仍保持增長。

數據顯示，截至2019年1月4日，2018年各季度地產類信托募集資金分別為1202.9億元、1683.58億元、1662.37億元和1524.23億元，同比上升133.96%、43.69%、32.36%和6.87%。與此同時，2019年首周(1月2日至1月4日)，集合信托產品募集規模略回落，而地產信托成立規模仍占據半壁江山，募集資金達9.95億元。

從2018年全年情況看，房地產信托募集規模前5名分別是平安信托、中建投信托、陸家嘴信托、興業信托、愛建信托，規模分別約為572.2億元、528.1億元、524.8億元、463.4億元、442億元。

信托行業資深分析師袁吉偉向《國際金融報》記者表示，從近期新增信托項目投向以及存續項目投向看，房地產信托增速都要高于其他投向，顯示了房地產信托在2018年信托配置中得到較多支撐。

“這從側面反映了房企對信托融資的依賴性上升，而且房地產信托方式靈活多樣，可以滿足房企拿地、項目開發、盤活資產等多種需求。此外，房地產投向是信托公司風險把控較高的傳統業務，業務盈利水平也較高。”袁吉偉說。

融資成本水漲船高

有地產公司相關人士如是說：此前地產公司融資渠道選擇多，找信托做融資只要承擔稍微高一些的利率就可以達成。但是在2018年，融資成本水漲船高趨勢明顯。

有行業人士透露，大型房企和中小型房企依托信托進行融資的成本也不相同。目前中小型房企的平均融資成本已高達12%至15%，而大型房企的融資成本也基本在8%至10%之間。

上述信托經理表示，即便成本高，自己仍然更愿意接手地產類業務。因為2018年市場出現違約逾期的項目大規模增加，地產公司的主體資質、抵質押率、財務狀況等指標相對看得更清楚。此外，地產業務也是信托公司的重點業務之一，信托公司更能把控地產客戶的風險。

一位遭遇信托產品違約的投資者稱，房企承擔10%以上的融資成本在行業內算是相當高的，目前行業利潤很難覆蓋這種成本，在此背景下，如果房企還愿意接受如此高成本融資，就說明非常缺錢。

“有錢的捧個錢場，沒錢的去海外借債。”該投資者進一步表示，房地產為了活下去也是拼了，向信托借的成本都在13%以上。

為了拉到更多的資金，據悉，今年不少地產公司還在不同地區成立了融資部，并招聘了融資經理。而且，今年融資經理如果可以給公司融到錢，獎金獎勵也會高很多。

有了以上需求，房地產信托收益也因此水漲船高。數據顯示，截至2018年11月，40家典型上市房企信托貸款融資金額達到73.6億元，環比上漲62.3%，平均收益達8.08%。

比如，2018年12月12日，浙金信托發行的5億元“匯業325號佳兆業佛山項目集合資金信托計劃”最高預期收益率達到9.4%。此外，東莞信托、蘇州信托發行的兩款房地產信托收益率則達到10%，加上發行費用，其融資成本之高可想而知。

小小金融總經理劉小峰在接受《國際金融報》記者采訪時表示，在強大的監管壓力下，通道業務壓縮，集合信托的募集規模總體也出現下降。這導致信托公司收入不斷減少，可還要維持原有的運營成本，最終使得部分信托公司發展舉步維艱。

他指出，在這種情況下，必須想辦法對沖收入的下降，其中重要的一方面就是提高信托收益率，而這是否會給房地產公司造成壓力?

“從目前情況來看，房地產總體利潤水平較高，可承受較高的融資成本，所以信托收益率的提高，對其影響不大，甚至在集合信托規模總體出現下滑的情況下，房地產信托仍保持較好增長。”劉小峰說。

記者注意到，包括福晟集團、正榮地產、泰禾集團在內的三家房企已經開始行動，此前它們分別與信托公司簽署戰略合作協議，由信托公司為其提供綜合授信，合作規模總計達400億元。

2019年多重風險壓力大

由于2018年頻繁發生違約爆雷等事件，投資者購買信托產品明顯謹慎不少。那么在大環境改變的同時，風險點不斷涌現，地產信托在2019年還能逆勢增長嗎?

中誠信托戰略研究部總經理和晉予分析稱，2019年房地產市場的調整變化值得信托公司關注，如何提高房地產信托投融資專業能力以及如何防范房地產信托項目風險，可能是未來一段時間內房地產信托面臨的兩大重要問題。

袁吉偉告訴記者，隨著房地產調控的深化，房企去化速度減緩，資金鏈緊張程度逐步上升，償付能力有所減弱，2019年房地產調控難有全面放松，尤其三四線城市將逐步進入下行階段。因此，未來仍需關注房企的現金流狀態以及償付能力的變化，不排除部分中小企業以及三四線項目發生信用風險的情況。一般而言，房地產信托具有較為充足的抵質押物，增信措施較可信，第二還款來源尚可，兌付難度不算大。

用益金融信托研究院研究員喻智也認為，房地產集合信托的風險雖有積聚的跡象，但當前情形下房地產類信托仍是較好的投資選擇。短期內房地產類信托出現大范圍違約情況的可能性不大。

不過有跡象顯示，地產信托領域的監管也在加碼。2018年8月，市場上傳出“多地銀保監局電話指導要求公司全面暫停地產信托業務”，顯示監管對地產信托風險的關注。信托公司“涉房信托”成為風險高發區，例如2018年7月3日，萬向信托因“房地產貸款審批管理不審慎”被浙江銀保監局處以30萬元的罰款。