供應(yīng)井噴庫存攀升：2018北京新房成交不足3萬套 均價52232元創(chuàng)新高

2018年北京新建商品住宅(含純商品房、限競房)共成交25052套，繼續(xù)延續(xù)2017年成交不足3萬套的趨勢，創(chuàng)近年來新房成交新低記錄。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年北京新建商品住宅(含純商品房、限競房)共成交25052套，繼續(xù)延續(xù)2017年成交不足3萬套的趨勢，創(chuàng)近年來新房成交新低記錄。

在價格方面，2018年新房成交均價52232元/平米，則創(chuàng)下近年來價格新高。具體項目來看，成交金額最高的為中海寰宇天下，年度總銷售金額為91.11億元，均價61500元/平米。從新房銷售金額排行榜TOP10來看，10個項目的均價均超過2018年新房成交均價52232元/平米，TOP10單盤的成交金額門檻也超過20億元。

供應(yīng)井噴庫存攀升

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:北京樓市供應(yīng)繼續(xù)井噴，年內(nèi)北京樓市入市的商品房住宅套數(shù)高達44841套，是最近4年的最高點，同比漲幅高達65%。

供應(yīng)井噴的同時，北京新房成交量卻萎靡不振。2018年全年新房僅成交25052套，為近年來新低，同比2017年26677套減少6.5%。成交面積為348.97萬平米，成交金額為1822.77億元。

對比2017年供應(yīng)少，2018年供應(yīng)井噴的情況下，成交量萎縮澤帶來庫存大幅上漲。目前樓市商品房住宅庫存已經(jīng)接近7萬套，也成為最近3年的最高點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，大量限競房上市是2018年京樓市供應(yīng)井噴的最主要原因。

2018年為北京限競房供應(yīng)元年。北京入市限競房項目38個合計入市53期，供應(yīng)限競房住宅24767套，網(wǎng)簽成交僅4530套，去化率僅為18.3%，大量房源積壓成為庫存。

2019年限竟房競爭激烈

據(jù)從目前北京土地供應(yīng)格局來看，以限競房和共有產(chǎn)權(quán)為主。

截止日前，北京累計供應(yīng)的限競房土地合計86宗地塊87個項目，建筑面積約830萬平米，北京在未來一年左右要入市的限競房住宅土地將是550萬平米左右，大約還有5萬套限競房入市。限競房區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，部分區(qū)域入市超過3000套，這使得限競房供大于求開始明顯出現(xiàn)。

另一方面，共有產(chǎn)權(quán)因為價格更具優(yōu)勢，也成為限競房的競爭者。截至目前，北京入市的共有產(chǎn)權(quán)房年內(nèi)多達29個項目，提供房源32446套。也就是比2017年5個項目3752套上漲了765%。

大量的限競房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，使得北京新房市場出現(xiàn)了嚴重的供應(yīng)增加，庫存開始明顯上漲。

張大偉分析認為，當(dāng)下整體市場處于平穩(wěn)狀態(tài)中， 未來如果政策不改變，在供應(yīng)量井噴下，2019年，樓市價格將出現(xiàn)明顯調(diào)整。北京市場過去2年土地供應(yīng)高峰逐漸開始反應(yīng)到住宅房源數(shù)量上，預(yù)計后續(xù)還將有大量上市，購房者開始全面觀望。限競房市場分化明顯，部分限競房接近售 罄，而部分限競房去化不足2成。而且相比過去銷售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售，現(xiàn)在限競房一次全部推出市場，導(dǎo)致開盤優(yōu)質(zhì)房源銷售后，后續(xù)房源去化非常非常慢。

從價格看，限競房項目開始出現(xiàn)了明顯的價格調(diào)整，而且隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大的區(qū)位屬性不好的限競房有可能開始價格戰(zhàn)。