從風口到雷口 長租公寓存廢

受政策紅利助推，近年來住房租賃領域買賣紅火，長租公寓賽道吸引玩家眾多。然而在各路資本不斷涌入、壯大長租公寓規模的同時，也使得長租公寓被埋下了“爆倉”的隱憂。2018年內，杭州鼎家于8月首現爆雷，而在此之前與之后，另有近10家長租公寓品牌傾覆。從風口到雷口，從爆紅到爆倉，被資本裹挾前行的長租公寓，在剛剛過去的2018年之中，“機”與“危”并存。而接下來，爆雷后的長租公寓何去何從問題，將繼續牽引著外界的關注目光。

從風口到雷口

“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”

我愛我家前副總裁胡景暉在2018年8月19日拋出的觀點一語成讖，杭州長租公寓品牌鼎家在幾天后應聲雷動。2018年8月20日，鼎家發布公告稱“因經營不善導致資金斷裂，已停止運營”，而在其停運之下，數千名租戶以及背后的房東和消費金融機構陷入糾紛。

然而，從受利好政策催生成為行業風口，到站至雷口，長租公寓只用了不到三年時間。

公開資料顯示，2015年以來，住建部、國務院等機構相繼出臺政策支持住房租賃市場發展，地方積極跟進，試點城市全部出臺相關方案支持當地住房租賃市場發展。除此之外，“租購同權”保障承租人享受公共服務的權益，穩定租賃關系，利好長租公寓發展。

政策東風起，多主體開始逐鹿住房租賃市場，長租公寓這條賽道上一時間聚集了諸多玩家。信達證券研報指出，伴隨政策利好，房企、房地產中介、專業租賃機構、連鎖酒店、金融機構和互聯網公司等均已涉足住宅租賃市場。其中，房企多采用自持物業的重資產運營方式，中介機構及其他公司多以輕資產運營方式為主，從房源獲取的角度看，集中與分散并行。

實際上，鼎家也并非第一家倒下的長租公寓。據不完全統計，從2017年至今，至少有9家長租公寓出現問題，包含愛公寓、好租好住等。

野蠻擴張與過度金融化

綜合公開報道來看，爆雷的長租公寓運營商，均將破產原因歸結為“經營不善”以及“資金鏈斷裂”。不過有業內人士指出，此輪長租公寓爆雷連連，本質在于企業的野蠻擴張與過度金融化。

據了解，在長租公寓領域大熱之前，住房租賃市場中普遍沿用兩種模式：一是傳統租房模式，租客與房東直接關聯，一方付租金，一方出租房屋，沒有中間商賺取差價;二是傳統中介模式，中介人員“一手托兩家”，連接房東與租客，在為雙方提供服務的同時，收取一定的服務費。

而當長租公寓發展到爆雷前夕，諸如鼎家之類的長租公寓運營商開始涉足金融的商業模式——租金貸，并以“拿房-出租-融資-再拿房”的模式粗獷擴張，通過高租金從原始房東那里大規模收房，肆意抬價哄搶原始房源，以搶占市場。由此，也便造成了長租公寓風險敞口的增大。

“租金貸”本質上是一種信用貸款，即利用租客的信用進行貸款。租客以分期支付形式向金融平臺貸一年的款，金融平臺一次性將租客全年房租打給長租公寓運營商，運營商則分季度付租給房東。這也就意味著，長租公寓借助租客的信用貸款，加速了企業的資金回籠及市場擴張，卻將風險轉嫁給了租戶和房東：一旦企業爆倉，收不到租金的房東便會驅趕租客，但租客與平臺的借貸關系卻未能解除……

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，長租公寓爆倉問題之所以存在，其實是因為長租公寓不再是單純的“房東、房客、中介”這樣簡單的三角形穩定關系，而發展成為了所謂的“四邊形”關系，即加入了金融企業。

“很顯然，一旦長租公寓運營方運作不到位，中間某個環節出現問題，尤其是租金兌付方面出現問題，那么這個四邊形其實就不穩定了。當資金難以為繼之時，爆倉也便在情理之中。”

爆雷后何去何從

爆雷后的長租公寓，不能徒留一地輿論雞毛。其未來何去何從問題，值得外界深思。

嚴躍進分析認為，長租公寓爆雷事件很大程度上說明了一點，即金融一旦介入房地產領域，或會出現一些“身不由己”的問題，這是需要警惕的。而如何讓金融創新成為長租公寓發展的驅動力，而不是風險引爆點，是長租公寓運營商以及政府相關監管部門需要思考的問題。

北京盈科(上海)律師事務所全球總部合伙人郭韌表示，此前網曝的“長租公寓被玩壞”，其中自然有監管不力的因素，由此需要通過監管的力量來引導長租公寓租金貸模式。“首先應加強對三方金融機構的資質審核;其次，對住房租賃資金的用途應加強監管，保證資金專款專用;再次，對于金融機構放款的資金數額應適當限制。最后，最為關鍵的是要加強對中介機構的監管，如果發現中介機構存在違法行為，如平臺跑路的，司法機構應嚴格按照法律規定追究相應的民事或刑事責任。”

對于我國長租公寓的發展前景，信達證券房地產分析師崔娟的展望是：多主體競逐，合作或是常態;市場細分，增值服務是關鍵。“在細分市場的前提下，長租公寓在滿足基本居住需求的同時更加注重提升公寓的居住體驗，完善租前、租后服務，提升社交屬性等均成為公寓運營方提高入住率的有效方式。未來，除租金差外，增值服務的提供將成為長租公寓發展的關鍵。”