房企資金趨緊暫難改 整體業(yè)績增幅放緩或成趨勢

最近幾天，市場上有關(guān)樓市變化的關(guān)注度明顯提升，在二級市場上，地產(chǎn)股也明顯抗跌。不過，根據(jù)記者了解，2019年，房地產(chǎn)市場投資或?qū)⒕S持平穩(wěn)，房價繼續(xù)回歸理性。而上市房企業(yè)績表現(xiàn)繼續(xù)分化，資源向龍頭公司集中，但整體業(yè)績增幅放緩或成趨勢。

2018年臨近尾聲，房企融資出現(xiàn)一波高潮。同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計超500億元，環(huán)比增長約三成。12月以來，房企融資繼續(xù)井噴。不過，對于2019年，多數(shù)機構(gòu)預(yù)計，資金來源依然偏緊，個貸增速變化將成為關(guān)鍵。

“從資金面上看，近期房企紛紛通過債市融資，而且成本偏高。一方面反映是行業(yè)資金缺口較大，另一方面，也是說明監(jiān)管層對房企合理的再融資還是支持的。”一位不愿透露身份的券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師認為。

有開發(fā)人士稱，相對于金融市場的融資，對開發(fā)商影響最大的還是銷售回款，“如果明年銷售繼續(xù)放緩，房企面臨的壓力可能較大。”

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2018 年1~10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長7.7%，雖然增速與上半年相比上升3.1個百分點，但與同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相比低2個百分點。從資金來源渠道看，國內(nèi)貸款、利用外資、個人按揭貸款均出現(xiàn)負增長，降幅分別為5.2、35.6和0.9個百分點，與此同時，開發(fā)商自籌資金卻繼續(xù)維持高速增長，增幅超過10%。定金及預(yù)收款和企業(yè)自籌資金占比也較高，分別占資金來源的33.1%和33.6%，與上年同期相比比重分別提高2.5和0.9個百分點，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款占企業(yè)資金來源的比重均在14%左右，比重與上年同期相比分別下降2和1.2個百分點。

這意味著，在融資收緊和整體降杠桿的大環(huán)境下，企業(yè)自籌和銷售改善是保持企業(yè)資金來源平穩(wěn)的重要手段。因此，2019年銷售是否改善，直接反映在個人住房貸款的變化上。

近期不少消息稱，部分城市購房成本出現(xiàn)變化，特別是個人房貸利率水平上浮幅度有下行跡象。有地產(chǎn)中介告訴記者，之前二套房貸利率上浮20%到25%，目前可以申請15%~20%。不過，對明年房價而言，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，整體穩(wěn)字當(dāng)頭，一二線市場回歸理性。

“預(yù)計至2019年春節(jié)，大城市的房價還有進一步調(diào)整的空間，而新房市場的銷售壓力還將持續(xù)存在，其中小城市的降幅可能更為明顯。”中信證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳聰認為。

國家統(tǒng)計局剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，全國主要城市房價漲幅回落，其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比微漲0.3%。二手住宅銷售價格下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點。二線城市環(huán)比漲幅均與上月相同;三線城市環(huán)比漲幅均回落。

“11月份，各地繼續(xù)堅持因城因地制宜、精準施策，強化地方調(diào)控主體責(zé)任，房地產(chǎn)市場整體保持穩(wěn)定。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示。國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師區(qū)瑞明也指出，即使2019年行業(yè)可能出現(xiàn)一些利好，但在穩(wěn)住之后，房價熱點城市不會出現(xiàn)太多。

業(yè)內(nèi)人士

行業(yè)雖然內(nèi)部競爭加大但明年基本面或維持平穩(wěn)

中信證券首席地產(chǎn)分析師陳聰表示，如果從目前的銷售情況來看，房地產(chǎn)市場2019年基本面有可能繼續(xù)回歸理性。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，商品房銷售面積單月增速連續(xù)三月為負，且降幅擴大。因此，整體上看，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)雖然內(nèi)部競爭加大，但基本面明年有望維持平穩(wěn)。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計的去化數(shù)據(jù)顯示，近期去化率不斷走低。但更為重要的是，重點城市的二手房市場持續(xù)回歸理性，售房者為了出售住房需要的掛牌時間持續(xù)拉長，購房者預(yù)期偏向謹慎。

國家信息中心發(fā)布的最新研究報告也指出，隨著宏觀經(jīng)濟和居民收入增速變化，同時疊加上“去庫存”和棚改貨幣化相關(guān)政策的調(diào)整，預(yù)計2019年房屋銷售仍受考驗。該機構(gòu)預(yù)計，2019 年實現(xiàn)16.3億平方米，下降3.8%。

在大方向上，國家信息中心認為，2019年我國仍將堅持穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。

目前，大型房企近期銷售業(yè)績保持較大的增量，萬科、碧桂園、恒大等房企前11月份銷售均出現(xiàn)明顯增長，三家公司銷售額超過5000億元。這也為上市房企未來業(yè)績提供保證。但年報預(yù)報顯示，中房股份、海航創(chuàng)新、大名城、世榮兆業(yè)、濱江集團以及大港股份等均“報憂”，其中中房股份、大港股份等預(yù)計首次出現(xiàn)虧損。有業(yè)界分析師認為，行業(yè)分化加劇，2019年整體凈利潤增速放緩或難以避免。