中介欠房租 承租人被判搬離 “租金貸”三方均有風(fēng)險

大學(xué)畢業(yè)生小劉通過“租金貸”的方式，通過中介租賃了一套房屋并按期償還銀行貸款。然而，中介公司收到租金后未支付給房東，小劉被要求搬離。北京晨報記者昨天獲悉，順義法院判決小劉限期搬離房屋，其與銀行簽訂的貸款合同糾紛可另案起訴。針對該案，法官對“租金貸”涉及的法律風(fēng)險進行了提示。

大學(xué)畢業(yè)后留京工作的小劉，在單位附近租賃一套房屋。中介人員告訴他，公司已將公寓租賃了5年，租期內(nèi)可以轉(zhuǎn)租給他。隨后，雙方簽訂了三年的房屋租賃合同，租金一次性支付。中介還讓小劉和銀行簽訂了一份貸款合同，內(nèi)容為銀行一次性向中介公司支付房屋三年的全部租金，由小劉按月向銀行償還貸款并以個人信用做擔保，無需再向中介支付租金。

然而，中介公司收到銀行貸款后未將房租按期支付給房東，還玩起了失蹤。房東無奈要求小劉搬離。但小劉不同意，認為他按期償還了貸款，也就是按期支付了房租。他還將房東和中介告上了法庭。

中介公司未出庭應(yīng)訴。房東稱，因中介違約，其解除了房屋租賃合同。經(jīng)過審理，法院判決小劉限期搬離該房屋。小劉與金融機構(gòu)簽訂的貸款合同糾紛可另案起訴。

■法官提示

“租金貸”三方均有風(fēng)險

據(jù)順義法院張國龍法官介紹，目前一些城市出現(xiàn)了“租金貸”，即由金融機構(gòu)一次性將租期內(nèi)的全部或部分租金支付給中介，承租人按期向金融機構(gòu)償還貸款并以個人信用做擔保，無需再支付租金。但“租金貸”對于承租人、房東以及金融機構(gòu)均存在不同程度的法律風(fēng)險。

對承租人而言，中介從金融機構(gòu)獲取大量租金，一旦發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難，將無法按期向房東支付租金。此時，房東必然會解除與中介的租賃合同，導(dǎo)致承租人無法繼續(xù)居住，同時還要按期向金融機構(gòu)償還貸款。

對房東來說，中介一般將房屋長期租賃并裝修，可能會對房屋結(jié)構(gòu)造成破壞。因裝修漏水給樓下業(yè)主造成損失，房東一般會成為賠償責任主體。此外，承租人通常以個人信用擔保，一旦無力償還貸款，金融機構(gòu)將難以收回貸款本金和利息。

張法官提示說，承租人應(yīng)注意中介是否具備相應(yīng)的經(jīng)營資質(zhì)，確認房東是否允許中介將房屋轉(zhuǎn)租。在與金融機構(gòu)簽訂貸款合同時，需確認是否有經(jīng)營資質(zhì)。如房東提前解除與中介的房屋租賃合同，因承租人無法解除貸款合同，可以要求中介返還剩余租期的租金。房東將房屋出租給中介時，對房屋的使用和裝修應(yīng)明確約定，務(wù)必要求中介獲取金融機構(gòu)發(fā)放的貸款后及時支付租金。為防止無法按期收到，可要求中介提供相應(yīng)的擔保。

法官還建議金融機構(gòu)建立相應(yīng)的風(fēng)險審查機制，“租金貸”資金采取受托支付的方式直接支付給房東，防止中介挪用或轉(zhuǎn)移。