地產業洗牌加劇:頭部房企逆勢擴張 中小房企靠賣項目生存

有人辭官歸故里，有人漏夜登科場。在樓市調控持續加碼，融資監管不斷趨嚴的大背景下，大小房企撕裂的鏡像正在真實上演。

隨著地產行業進入深度調整期，房企出售項目的數量在今年明顯增多。克而瑞數據顯示，2017年房地產企業項目股權出售相關動態為387條，而2018年僅1–10月房企累計項目股權出售動態就達到了473條。

一方買，一方賣，房企并購存在的前提是并購雙方面臨的不同境遇和經營策略。在這場饕餮盛宴中，行業巨頭們在規模的道路上越走越遠。萬科董事長郁亮在11月30日媒體交流會上透露，目前來尋求與萬科合作的企業明顯增多。言下之意，作為行業龍頭，萬科在并購市場擁有更多話語權。

而被并購方則在復雜艱難的處境中尋求生存空間。11月23日，招商蛇口發布公告表示，通過公開掛牌方式引入中集集團四家子公司作為股權增資項目的最終投資方。成交價格合計約為63.20億元。四天后的11月27日，華僑城亞洲表示擬8.3億元出售西安長安國際中心辦公大樓 。

上述公司并非是命懸一線的中小房企，對于他們而言，出售部分項目可能僅是為了加速周轉。而對于許多中小型房企而言，出售項目則是關乎生死的抉擇。

同策研究院總監張宏偉向時代周報記者表示，未來房地產行業集中度會進一步提升，過去是大魚吃小魚，最近兩三年是快魚吃慢魚，未來還將會出現大魚吃大魚的場面。

賣項目求存

11月27日，華僑城亞洲發布公告稱，其間接全資附屬公司西安華僑城置地擬經由北京產權交易所，以掛牌出讓方式出售西安市南關正街88號長安國際中心2號樓四座辦公大樓以及120個停車位，標的資產底價為8.3億元。

華僑城亞洲方面表示，潛在出售事項將能有效盤活集團現有資產，為集團一般營運及任何日后投資機遇提供資金。截至目前，華僑城集團在今年預計轉讓將近20家子公司股權及資產包，數量遠超去年。

這并非孤例，在經過了將近三個月的公開掛牌后，招商蛇口63.20億股權增資項目有了新進展。11月23日晚間，招商蛇口發布公告稱，將引入中集集團四家子公司作為股權增資項目的最終投資方。

如果說上述大中型房企通過出售房地產項目，按下了激進擴張的暫停鍵以緩解一時之急。那么對在經營能力、現金流、融資能力等方面都處于全面劣勢的中小房企而言，其出售股權更像是打響一場關于生存的保衛戰。

在這場戰役中，不同類型的企業擁有不同的命運。事實上，那些有著核心變現資源的房企通常更有底氣選擇和中大型房企合作開發或轉讓部分股權的方式尋求夾縫生存的可能，其中，云南城投置業有限公司(下稱“云南城投”)便是典型案例。

9月12日晚，云南城投公告稱，將大理滿江康旅投資有限公司(下稱“滿江康旅”)80%的股權以5.37億元轉讓給昆明萬洱房地產開發有限公司。這筆交易對滿江康旅至關重要，從今年1月成立至4月30日期間，滿江康旅的營業收入為0，凈利潤為-3.14萬元，而云南城投在今年上半年凈利潤則為-1.84億元。5.37億元的股權售賣收入或將幫助母公司凈利潤扭虧為盈。

進入下半年以來，通過數次資產運作，云南城投出讓了旗下多個項目公司的股權。8月3日，公告擬轉讓云南城投天堂島置業有限公司90%股權;9月3日，宣布擬出售下屬子公司七彩云南城市建設投資有限公司59.5%股權。10 月30日，擬公開掛牌轉讓持有的西雙版納云城置業有限公司85%的股權。轉讓完成后，公司持有版納云城 10.24%股權。

接近該公司的人士向時代周報記者透露，作為云南市場的“地頭蛇”，云南城投擁有強大的一級土地開發能力，因此有著不少優質土地資源，而城投背景也使得其成為大房企愿意合作的對象。在房地產市場并購浪潮洶涌而至的背景之下，這些資源的變現能力起到了重要作用。雖然將項目的操盤權讓出，但云南城投在部分項目中仍舊保留了一定比例的股權，同樣可以獲得收益，并為公司的下一步發展提供資金支持。

而另一些企業通過出售項目股權完成去地產化，進而轉型發展，尋求新的盈利增長點。

9月29日，嘉凱城發布公告顯示，公司及其子公司擬以整體掛牌起始價不低于審計凈資產3.55億元的價格，公開掛牌轉讓5個房地產資產包。目的是為了公司進一步加快存量去化、增強流動性，有利于公司集中精力發展第二主業。

早在2016年，中航地產就實施了重大資產出售，向保利房地產(集團)股份有限公司兩家全資子公司轉讓房地產開發業務相關的資產與負債。從2018年6月1日起，中航地產將證券簡稱變更為“中航善達”。并表示未來將聚焦物業資產管理業務。中天金融(原中天城投)也在3月9日也表示，將以246億元出售旗下地產業務，從房地產投向金融行業。

然而轉型發展也并非易事，新業務的發展往往也需要經歷陣痛期，實現盈利需要時間。

幸運的公司通過轉讓部分股權以及轉型的方式夾縫求生，也有部分房企則需要接受消失的命運。

據北京產權交易所公告顯示，僅11月，欲賣股加速離場的中小房企就增加到了11家，遠超前幾個月。其中，沈陽德信利和房地產開發有限公司100%股權將以1元價掛牌轉讓。

無獨有偶，另一則公開披露信息顯示，天津凱華奎恩房地產開發有限公司轉讓100%股權，轉讓底價為4563萬元。

這些企業均面臨資金鏈斷裂的困境。截至2018年10月31日，沈陽德信利和房地產公司總資產僅為153.69萬元，總負債卻高達4423萬元。天津凱華奎恩房地產開發有限公司凈利潤為-235.44萬元，總負債為34037萬元。

頭部房企逆勢擴張

與中小地產商無以為繼的局面相對應的是，這一輪的樓市洗牌中，擁有實力的龍頭房企正在持續尋找優質項目。作為并購王，今年10月29日，融創中國公告表示，出資收購萬達原文旅集團和13個文旅項目的設計、建設和管理公司，總對價約為62.81億元。

繼今年10月收購華夏幸福等多個房地產項目之后，萬科11月再次出手，先后斥資10.35億元以及3.55億元分別接手海航地產資產、嘉凱城旗下5個地產項目。

對于市場上涌現出的并購熱潮，張宏偉認為，市場調整期往往是大企業尋求擴張的最好時機，與直接通過招拍掛方式從地方政府手中獲得土地相比，通過并購獲得的土地成本往往會更低，項目性價比高。

據媒體報道，嘉凱城旗下5個地產項目綜合樓面價為5300元/平方米，低于萬科今年前10個月綜合拿地成本。

事實上，通過股權收購還能夠幫助企業縮短開發周期，加快項目入市銷售的進程，以實現公司的規模和業績擴張。

2017年6月，萬科入股云南城投華商之家投資開發有限公司，參與開發撫仙湖國際旅游度假區。在接手一年多的時間內，萬科工作人員向記者表示，該項目已經售出了將近1000套住宅。

并購還能幫助企業迅速占領新市場。通過收購嘉凱城項目，萬科對華東的布局加注了籌碼，而對華夏幸福環京地段項目的收購，萬科的華北市場得以擴張。

“未來房企并購數量肯定會越來越多，明年上半年，是企業資金壓力最大的時候，許多小型房企或將面臨資金鏈斷的局面，過去加杠桿加得比較足的企業，會通過出售項目來保證現金流安全。”張宏偉向記者表示。

易居研究院副院長楊紅旭也向時代周報記者指出，企業并購最好時間就是行業深冬以及春天來臨前夕，目前行業還處于初冬，明年將會是企業開展并購的最好時機。

對于龍頭房企而言，除了通過并購來實現規模擴張之外，還能通過并購貸款來拓展新的融資途徑。

“一般來講，并購貸款的貸款人是并購發起人，其信用評級更高、可抵押的資產更加充裕，因此，并購貸的融資成本一般是較低的。” 蘇寧金融研究院宏觀經濟中心主任黃志龍向時代周報記者表示。