每日熱訊!從“三輪”到“五輪”，土拍市場又有新動向

時至年底，也到了土地市場的沖刺階段。

(資料圖片僅供參考)

在剛剛收官的北京四批次集中供地中，地價、現(xiàn)房銷售面積雙雙觸頂成交。在業(yè)界看來，北京四批次土拍熱度一定程度上超出預(yù)期，或為土地市場帶來新的信號。

北京第四批集中供地熱度超預(yù)期

11月29日，北京市為期兩天的第四批集中供地落下帷幕，集中出讓的6宗地塊全部成交，總面積約14.86萬平方米，總建面31.93萬平方米，起始價123億元，成交總價135億元。整體成交溢價率約為9.85%，相較于前三輪的4.46%、5.35%、6.06%有所上升。

朝陽區(qū)仍是本輪土拍的熱點。共出讓的6宗住宅用地中，朝陽區(qū)3宗，門頭溝1宗，石景山1宗，通州1宗，其中壓軸出場的朝陽區(qū)3宗地均以上限價格成交。

克爾瑞分析指出，本輪北京土拍的整體溢價率不僅是今年最高的一輪，也是第四輪集中供地整體溢價率最高的城市，為目前的市場注入了信心。

北京本輪土拍也體現(xiàn)了更多的亮點和誠意。首先，第四批供地兼顧剛性和改善性住房需求，大部分項目不再設(shè)置“90/70”戶型限制要求，以多元化的產(chǎn)品供應(yīng)契合多樣化的市場需求。

另在土拍出讓政策方面，6宗地塊均設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)及競“現(xiàn)房銷售”面積的上限。首次在指導(dǎo)價的確定上對期房銷售和現(xiàn)房銷售區(qū)別定價，如石景山區(qū)古城地塊預(yù)售指導(dǎo)價為7.58萬元/平方米、現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價為7.88萬元/平方米。

在中指研究院土地事業(yè)部研究負責人張凱看來，北京四批次土拍熱度一定程度上超出預(yù)期，主要受到三方面的影響。

一是目前全國房地產(chǎn)市場仍未企穩(wěn)，北京、上海等個別城市由于房地產(chǎn)市場熱度尚好，是當下房企為數(shù)不多的投資選擇；二是在今年四批次前北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，都希望在今年四批次有所斬獲和補倉；最后，北京的很多城投類企業(yè)均具備操盤開發(fā)能力，本次也積極參拍。

截至目前，北京今年四輪集中供地共計出讓約228萬平方米住宅用地，總規(guī)劃建筑面積約485萬平方米，攬金超1615億元，低于去年的成交總金額1905億元。

分析認為，11月以來，多項支持房地產(chǎn)企業(yè)融資政策陸續(xù)落地，支持房企融資“三支箭”格局已經(jīng)形成。對于房企恢復(fù)正常的經(jīng)營、投資有一定的促進作用，反應(yīng)在土地市場上，預(yù)計將在北京、上海、深圳等一線城市率先有所體現(xiàn)。

多地推出第五批次集中供地計劃

同日，杭州、武漢等地的第四輪集中土拍也收官，無錫更是率先完成第五輪集中土拍，城市之間表現(xiàn)出了不同的特點。

杭州第四輪集中土拍成交8宗涉宅地塊，成交總金額98.9億元。其中，有3宗地塊觸及“封頂”搖號，有4宗以底價成交，還有1宗地雖未達到“封頂”，但溢價率也達到10.75%。

在中指研究院華東分院常務(wù)副總高院生看來，杭州本輪供地表現(xiàn)熱度分化依舊。4宗底價成交的多位于富春、場口、河上等遠郊區(qū)域；3宗加價至封頂，地處熱門板塊的四堡七堡地塊和世紀城核心區(qū)01號地塊是爭奪焦點。

武漢第四批次土拍中，7宗涉宅用地里，一宗已官宣延期至12月20日競拍，剩余6宗地塊均底價成交，本次土拍合計攬金45億元。拿地大戶仍為地方國資，拿地金額占比達55%，央國企29%位居次席，民企拿地金額占比僅16%。

無錫則成為首個完成今年第五輪集中土拍的城市。據(jù)了解，此次出讓的14宗地全部底價成交，總成交金額為224億元，全年完成率96%。

“隨著本次土拍落幕，無錫完成本年度供地計劃?！睆垊P指出，從拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)來看，央國企幾乎退出了無錫的土拍市場，地方國資企業(yè)拿地金額占比超過70%。預(yù)計后續(xù)將有更多地方國資的地塊引入市場化運作房企代建或聯(lián)合開發(fā)。

值得關(guān)注的是，不同于2021年22城步伐統(tǒng)一地“只賣三次地”，今年不僅多地早早宣布將集中供地次數(shù)增加至四次，更是有不少諸如無錫的城市已經(jīng)安排上了五輪土拍。

11月30日，長沙市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)發(fā)布《長沙市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告》，正式開啟長沙市2022年第五批次集中供地，共掛牌13宗國有建設(shè)用地。另有南京、武漢、蘇州等地也推出了第五批次集中供地計劃，部分地區(qū)出讓地塊總金額較高。

業(yè)內(nèi)分析認為，未來土拍的“多次少量”或成常態(tài)。

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