Mysteel：警惕房地產市場可能陷入“L”型增長

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摘要：據中指院數據，10月樓市整體成交表現不佳。雖然今年以來，特別是9月底，多個監管部門集中出臺全國普惠性政策，降低購房成本，穩定市場預期，但當前購房者觀望情緒仍較重，多地疫情反復進一步拖累市場恢復節奏。我們預計在大會之后，仍將有針對房地產需求端的刺激政策出臺。

轉變房地產下行趨勢的關鍵，是扭轉社會特別是居民對房地產行業的預期，同時防止具有收縮效應的政策滯緩預期修復的速度。當前居民部門杠桿率已經較高，房貸利率下降對購房需求的刺激作用或有限。政策修補僅能夠加快房地產市場“見底”，并不能使房地產市場快速企穩反彈。若無力度更大的“救市”政策出臺，考慮到本輪疫情的負面外溢效應之大，特別是再次嚴重沖擊了居民的消費預期，房地產市場的見底時間恐將會延后至明年上半年，而且可能是長期處于“L”型的低迷狀態。

據中指院數據，10月樓市整體成交表現不佳。環比下降，二線城市降幅明顯；整體同比下降2成。分城市來看，三線城市環比略有上漲。土地方面，10月，監測城市總體供應量環比回落，成交量同比降逾一成。

9月底，多個監管部門集中出臺全國普惠性政策，降低購房成本，穩定市場預期。10月，報告強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。會后，監管部門密集表態。央行、外匯局強調更好滿足居民的剛性和改善性住房需求，加大力度助推“保交樓、穩民生”工作。銀保監會明確強化金融穩定保障體系，牢牢守住不發生系統性金融風險底線。其實，10月以來多地跟進落實相關舉措，據中指院統計，當前已有超20城下調首套商貸利率下限至4%以下，包括武漢、天津等二線城市，超百城下調首套公積金貸款利率。

今年以來特別是9月房地產政策層面迎來三大利好后，雖不能快速扭轉“房價下跌”的預期，但是促進成交量持續改善的可能性比較大。從居民中長期貸款這個金融領先指標來看，7月、8月和9月同比降幅分別為62.6%、37.6%和-25.9%，降幅顯著縮小。同時考慮到商品房成交量在年底季節性走強的特征，商品房成交量有望逐步走出谷底，同比降幅逐步收窄。

特別是2022年9月抵押補充貸款（PSL）凈新增1082億元，這是自2020年初以來央行再度啟用PSL工具，此前用于棚改貨幣化支持工具。PSL重出江湖，目的在于保交付。PSL來源的資金有成本低、期限長、來源穩定等特點，表明了國家對保交付、修復行業的決心，將促進市場預期穩定、信心修復。

但當前購房者觀望情緒仍較重，多地疫情反復進一步拖累市場恢復節奏。若短期多地疫情反復態勢延續，嚴格的疫情防控舉措下，預計房地產市場企穩的時間還將繼續延后。我們預計在大會之后，仍將有針對房地產需求端的刺激政策出臺。

轉變房地產下行趨勢的關鍵，是扭轉社會特別是居民對房地產行業的預期。當前居民部門杠桿率已經較高，房貸利率下降對購房需求的刺激作用或有限。“房住不炒”已深入人心，短期內通過刺激銷售的方式恐難以改善消費者預期。政策修補僅能夠加快房地產市場“見底”，并不能馬上使得房地產市場企穩反彈。若無力度更大的“救市”政策出臺，考慮到本輪疫情的負面外溢效應之大，特別是再次嚴重沖擊了居民的消費預期，房地產市場的見底時間將會延后至明年上半年，可能是長期處于“L”型的低迷狀態。

關鍵詞： 房地產市場 刺激作用 刺激政策