五年期LPR下調，分析人士稱利好地產及消費

人民銀行5月20日公告稱1年期貸款市場報價利率（LPR）保持3.7%不變；5年期以上LPR下調15個基點至4.45%。對此，多名專家表示，五年期LPR下調超預期，將進一步降低居民房貸負擔，提振企業投資意愿，利好房地產和消費。

符合預期

此次調整，5年期以上LPR相較上月4.6%下調了15個基點，1年期LPR保持不變。這是時隔4個月后LPR再度調降，LPR上次調整為2022年1月20日，1年期LPR下調10個基點至3.7%，5年期下調5個基點至4.6%。

這一舉措背后的原因幾何？財信研究院副院長伍超明認為，5年期LPR利率的下調，一是因為存款利率市場化調整機制作用的結果，通過降低銀行負債成本，促進貸款利率下行，“根據人民銀行數據，4月最后一周全國金融機構新發生存款加權平均利率為2.37%，較前一周下降10個基點，所以這次LPR報價下降符合預期。”伍超明說。

上月數據還顯示，4月25日人民銀行下調銀行存款準備金率釋放5300億元，每年降低金融機構資金成本約65億元，業內人士認為此舉通過金融機構傳導，有助于本次LPR調降。

伍超明還補充道，“由于居民購房貸款期限一般在5年期以上，本次調降5年期LPR利率，無疑將降低居民購房貸款成本，提振購房貸款需求，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場健康發展和良性循環。”

對此，植信投資研究院資深研究員馬泓也表示，政策“組合拳”出臺，這是政府在積極促進居民住房信貸回暖。自2021年9月開始，住房信貸政策邊際改善，政策底顯現，居民住房貸款利率開始趨降、商業銀行放款節奏有所加快。然而，因疫情等因素沖擊，導致2022年初至今，居民購房意愿較為低迷，住房信貸釋放的速度隨之放緩，前4月新增個人按揭貸款同比下降25%。

“此番五年期貸款基準利率LPR的下調，不僅利好首套房購置需求，同時也降低了存量房貸持有者的還貸成本，有助于促進其消費。預計整體房貸利率將進一步走低，居民按揭貸款以及中長期貸款增速有望在較短的時間內實現觸底企穩。”馬泓說。

提振房地產市場

就在5月15日，人民銀行、銀保監會發布了關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知。通知明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

通知同時強調，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

伍超明指出，5年期LPR利率下調的影響：一是打開房貸利率下行空間，近期部分城市商業銀行已將首套房貸利率調至4.4%，此次5年期LPR下調15基點，意味著未來房貸利率下限將進一步下調至4.25%。

“此外，還有利于緩解信貸需求不足。由于房地產是銀行信貸投放的重要抵押品，房地產市場需求回落和房價增速放緩，將影響到抵押品價值的大小，進而影響寬信用效果。調降LPR有利于穩定房地產市場，一方面提振房地產市場本身相關信貸需求，另一方面有助于穩定抵押品價值，提高寬信用效果。”伍超明說。

招商基金研究部首席經濟學家李湛也表示，本次LPR調降，利好地產等板塊，同時存量貸款下降，也將利好消費。降息與結構化寬松相結合，進一步打開了各地“因城施策”的空間。短期看，疫情對居民收入造成了結構性沖擊，包括財產性收入增速下滑幅度加大、中等收入群體收入恢復好于低收入群體，收入差距拉大將制約低收入群體加杠桿能力和意愿。不過長期來看居民收入增速將延續疫情前穩中趨降、與經濟增速相匹配的增長形勢，對居民小幅穩步加杠桿構成支撐。

馬泓預測，下一個階段，后續樓市紓困政策將從三、四線城市逐步向一線和重點二線城市轉移，部分城市將可能小幅調降房貸利率，適度降低購房者融資成本。參考過往類似周期的房貸政策，預計2022年末個人住房貸款加權平均利率可能從2022年一季度末的5.49%下調至5.0%-5.25%左右。

“未來政策寬松的力度仍有空間，住房金融環境進一步改善，房地產投資會逐步企穩。下半年，隨著調控政策逐步顯效，新開工或將觸底反彈，房地產投資增速可能在三季度逐步企穩，并于四季度小幅回升。預計全年房地產開發投資同比增長約2%，增速繼續下降但幅度稍有放緩。”馬泓說。

關鍵詞： 人民銀行 住房信貸 房地產市場