上海大華“搖號”挺進北京土地市場 環球快看
3月23日,北京迎來供地政策優化后的首場土拍,昌平朱辛莊0028地塊貢獻了最多的話題:線上競價即觸及上限、42家房企參與搖號大戰、中簽率僅2.38%……最終,上海大華成了那個“42選1”的幸運兒,成功摘得昌平朱辛莊0028地塊,成交價12.995億元,溢價率15%。先是越秀地產,后是上海大華,隨著小陽春的到來,“新面孔們”帶著幸運加持涌入北京。
(資料圖片僅供參考)
史無前例的超低中簽率
憑借海淀北、地鐵旁、“碼農間”的標簽,朱辛莊0028地塊所在的昌平南在北京土地市場人氣一直在線。
就在上個月,昌平信息園二期地塊(越秀星樾)同樣熱度高漲,從競地價到競“現房銷售面積”、再轉為搖號方式確定競得人,最終越秀以33.12億元+4.5萬平方米現房銷售面積拿下該地塊,成交樓面價約為3.7萬元/平方米,溢價率15%,地價、現房銷售面積雙雙觸頂。
對比來看,朱辛莊0028地塊熱度更甚:42家房企報名,其中41家獨立操盤,10家全新面孔首次進京,不但參與房企數量是此前的三倍,而且在開拍前便收獲30手報價觸及地價上限,直接進入現場搖號程序定輸贏。
最終,上海大華依靠首次入京的好運氣,在“42選1”的搖號環節成功摘得昌平朱辛莊0028地塊。
上海大華屬于知名度極高的區域型房企。公開信息顯示,上海大華隸屬于大華集團,是一個以上海為重心的老牌區域型房企,前身是上海市寶山區住宅開發總公司大場分公司,1998年正式轉制為大華(集團)有限公司。
拿地靠“抽獎”,開獎即躺贏。與此前越秀地產搖號競得昌平信息園二期地塊如出一轍,上海大華也帶著幸運加持進入北京。但與之前不同的是,昌平朱辛莊0028地塊的中簽率僅2.38%,這也刷新了北京土拍史上中簽率新低紀錄。
針對本次進京拿地,大華方面也直言“不容易”,并表態會繼續在北上廣等一線城市發展。
小而美的優質地塊
對于地塊屬性,包括大華自己在內的拿地企業一致評價:“小而美”。
地塊區位條件優越,產業和商圈配套齊備,區域客群購買力強,規模小、利潤高、資金少、流速快、難度低,無現房銷售等其他條件限制,因此“搶手”是必然。
前不久剛剛進京拿地的某華南房企北京區負責人直言,這塊地的屬性比較純粹,總價較小,周邊客群理想,可以說是進京首站的不二選擇,這也是為什么有10家新面孔扎堆。
中指研究院高級分析師張曉飛指出,朱辛莊地塊競拍規則相對簡化,僅設置競地價及現場搖號兩個環節,無配建及競現房要求,對開發企業資金占用量較小。且觸頂價格不到13億元,“低門檻”也能夠讓更多的房企參與其中。
上述華南房企負責人給北京商報記者算了筆賬,朱辛莊地塊的土地合理上限價格為12.995億元,折合樓面價約3.5萬元/平方米,銷售指導價6.2萬元/平方米,房地價差高達1.75倍,這對于開發商的利潤保障是“妥妥的”,加上小地塊“快進快出”的節奏,保守估計是近三年來新供地塊中實際房地比最優質的。
北京鏈家研究院資深分析師岳微分析稱,本次出讓的朱辛莊0028地塊位于昌平區北五至六環,地塊自身條件優越,僅3萬平方米規劃建筑面積全部用于純商品住宅建設,體量小、居住屬性純粹;所在板塊居住界面完整、生活配套成熟,8號線、昌平線雙軌交匯,交通優勢明顯,緊鄰小米智能制造產業園、國際信息產業園,其中,小米產業園作為小米核心制造的所在地,將在年末投入使用,產業優勢凸顯。
“昌平區目前在售新房項目較多,但朱辛莊板塊近兩年無新房供應,僅年初出讓的越秀星樾一個項目即將入市。”岳微表示,地塊周邊競品項目少,居住需求旺盛,一方面,昌平區本區內改善需求強烈,另一方面,朱辛莊板塊臨近海淀北部,海淀區近兩年可供應及潛在供應的新房體量較小,朱辛莊板塊成為海淀外溢居住需求承接地。
冷熱分化的市場
相比前兩年采取的集中供地規則有所不同,今年集中供地規則有所優化,采取了“集中掛牌、分散出讓”的模式。此次北京共有兩宗地塊出讓,3月23日另外一宗昌平新城東區三期0001地塊,因競價截止時僅首開一家報名,最終以27億元底價成交,兩宗地塊共計收金39.995億元。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示,綜合本次北京昌平兩宗地塊的競拍表現來看,雖然兩宗地塊熱度分明,但新城東區地塊的平淡成交與朱辛莊0028地塊的熱度空前均是有跡可循。昌平新城東區地塊雖然地處昌平中心,但是卻在北六環外,大多是地緣性客戶,而且體量大、總價高,很難出現激烈的競爭局面,最終僅獲首開的青睞。
“海淀北部屬于產業較發達區域,市場需求比較厚實,目前各項目的開盤去化情況優秀,這些都是確定性價值。”合碩機構首席分析師郭毅認為,從本次土拍也可以看出,目前北京依然存在著冷熱分化的局面,特別是新房市場表現得更為明顯。正是在這種市場分化狀態下,無論是房企還是購房者,都會尋求確定性,優質標的的價值被放大。
北京商報記者 王寅浩
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