監(jiān)管提示購(gòu)房者“防誘導(dǎo)” 地方銀保監(jiān)局發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示

盡管監(jiān)管嚴(yán)控，部分信貸資金還是在“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”的掩護(hù)下違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

近期，多個(gè)打著銀行下屬貸款機(jī)構(gòu)旗號(hào)，實(shí)為貸款中介公司的客服人員，通過電話等方式推銷貸款產(chǎn)品引起《證券日?qǐng)?bào)》記者的注意，記者就此展開調(diào)查。

地方銀保監(jiān)局發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示

廣東銀保監(jiān)局日前發(fā)布關(guān)于防范“貸款中介”誘導(dǎo)購(gòu)房者違規(guī)套取貸款的風(fēng)險(xiǎn)提示稱，近期，廣東銀保監(jiān)局接到群眾舉報(bào)，一些“貸款中介”冒用銀行名義，通過短信、電話等方式，以 “利率低”“時(shí)限長(zhǎng)”“放款快”等理由誘導(dǎo)購(gòu)房者，推銷通過“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”等方式從銀行套取的資金，讓貸款“曲線”流入樓市，并從中謀取高額中介服務(wù)費(fèi)用，甚至非法套取和不當(dāng)使用個(gè)人信息等，侵害了消費(fèi)者合法權(quán)益。

據(jù)悉，在已發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為中，有部分的貸款出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等“包裝”助推的身影，涉嫌違規(guī)的操作方式包括通過中介機(jī)構(gòu)過橋墊資套取經(jīng)營(yíng)貸置換個(gè)人住房按揭貸款、經(jīng)過轉(zhuǎn)手多次后挪用個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款用于購(gòu)房首付款等。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，部分所謂“貸款中介”，提供的其實(shí)是違法違規(guī)服務(wù)，通過虛假材料讓購(gòu)房者違規(guī)套取貸款，甚至有些中介還打著“零首付”的幌子來吸引購(gòu)房人。同時(shí)，部分金融機(jī)構(gòu)則存在審核不嚴(yán)的情況，導(dǎo)致不法“貸款中介”擁有生存土壤。

“‘貸款中介’誘導(dǎo)購(gòu)房者違規(guī)套取貸款這種現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)很久，也由此引發(fā)了不少糾紛，令一些購(gòu)房人悔不當(dāng)初。這類事件的發(fā)生往往離不開銀行和中介的配合，利用銀行對(duì)中小企業(yè)等群體的特殊優(yōu)惠貸款政策，使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸與按揭貸款之間的利息差額誘使購(gòu)房人鋌而走險(xiǎn)，而中介機(jī)構(gòu)趁機(jī)從中賺取不法利益。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)如是說。

王玉臣舉例稱，經(jīng)營(yíng)貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營(yíng)需要。這種貸款是支持中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)的普惠性貸款，更是被明令禁止流入樓市的。而現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市并不少見。尤其是當(dāng)經(jīng)營(yíng)貸利息低于按揭貸款的時(shí)候，在一些中介機(jī)構(gòu)的誘導(dǎo)下，部分購(gòu)房者利用新設(shè)公司或者購(gòu)買的公司騙取經(jīng)營(yíng)貸，用于支付首付款或者多方籌集資金付全款，然后再用房屋抵押貸款償還之前的過橋借貸。

廣東銀保監(jiān)局提醒，要選擇銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和正規(guī)渠道獲取金融服務(wù)，警惕“貸款中介”誘導(dǎo)購(gòu)房者違規(guī)套取貸款。

“貸款中介”密集電話推銷

“您好，我們是**銀行下屬貸款機(jī)構(gòu)，查詢到您最近申請(qǐng)了一筆信用貸款，請(qǐng)問還有資金需求嗎?利率低至**的貸款考不考慮?”

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，這類打著銀行旗號(hào)的推銷方式是貸款中介公司的統(tǒng)一話術(shù)。此類公司會(huì)根據(jù)客戶需求出具貸款方案，批貸后則收取貸款金額1%-5%不等的服務(wù)費(fèi)。

事實(shí)上，針對(duì)個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象，記者曾暗訪過多家貸款中介公司。彼時(shí)，多個(gè)公司可提供“一條龍”服務(wù)。比如，沒有公司，貸款中介幫助注冊(cè);有公司沒流水，貸款中介幫助找合作公司，添加流水、上下游合同以及繳稅等;有正規(guī)公司，名下沒有可抵押的房產(chǎn)，貸款中介可幫助墊資，待購(gòu)房手續(xù)完成后再協(xié)助辦理經(jīng)營(yíng)貸;沒有公司、沒有房產(chǎn)，但是有五險(xiǎn)一金，貸款中介可以幫助辦理多個(gè)消費(fèi)貸來湊資金。

《證券日?qǐng)?bào)》記者日前以需要資金周轉(zhuǎn)為由咨詢了幾家貸款中介公司。受監(jiān)管嚴(yán)查等原因影響，部分貸款中介的“口風(fēng)”有所收緊。某貸款咨詢服務(wù)公司的工作人員表示：“經(jīng)營(yíng)貸肯定是應(yīng)該面向經(jīng)營(yíng)，貸款年利率是3.65%。現(xiàn)在查得這么嚴(yán)，我什么都不方便說，您需要的話來我們公司見面詳談。”

當(dāng)記者明確表示資金周轉(zhuǎn)是用于買房時(shí)，上述工作人員表示：“您來我們公司吧，我也怕是暗訪。”該人員告訴記者，其所在公司收取的服務(wù)費(fèi)為貸款金額的2%，根據(jù)貸款的難易程度有一定的浮動(dòng)空間。關(guān)于“難易程度”的解釋，該人員稱：“像您這樣貸款不是用于經(jīng)營(yíng)的就叫有難度。”

在另一家貸款中介公司，工作人員告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，他們提供的經(jīng)營(yíng)貸年化利率為3.85%左右，貸款年限一般5年-10年，最長(zhǎng)不超過20年，還款方式選擇等額本息和先息后本都可以，貸款金額100萬元以上要有實(shí)際的公司。

不過，當(dāng)記者表示名下的公司沒有流水也沒有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)，這位工作人員表示：“公司可以包裝，我們找合作公司添加股東、流水、上下游合同等手續(xù)，一周就可以操作完成，收費(fèi)大概是8000元左右。此外，還有貸款金額1%的資料費(fèi)，3000元的公證費(fèi)以及幾百元的下戶費(fèi)。”

而對(duì)于記者詢問“是否可以購(gòu)房”以及“是否有風(fēng)險(xiǎn)”等問題，上述工作人員表示：“沒有任何問題，都是正規(guī)手續(xù)，銀行過審的，已經(jīng)做了很多年。”

針對(duì)部分貸款者為何選擇接受“推銷”，《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪了幾位購(gòu)房者。家住朝陽(yáng)區(qū)的王先生告訴記者，經(jīng)營(yíng)貸的年利率在4%以下，而目前按揭貸款的年利率普遍是5%-6%，對(duì)于動(dòng)輒幾百萬元、甚至上千萬元的資金需求來說，利率不同導(dǎo)致的利息差距不是個(gè)小數(shù)目。

家住海淀的杜女士告訴記者，她最近在看學(xué)區(qū)房，對(duì)于比較火的學(xué)區(qū)或者戶型，如果是全款支付會(huì)比較有競(jìng)爭(zhēng)力，而且相對(duì)好談價(jià)格，這時(shí)候辦理經(jīng)營(yíng)貸能多一個(gè)選擇。

那么購(gòu)房者這么做將面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)?張波告訴記者，貸款合同中都會(huì)明確相應(yīng)資金的使用范圍，并且會(huì)明確不得將資金用于購(gòu)房和股票市場(chǎng)。一旦被查實(shí)就會(huì)要求提前還貸，并承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。對(duì)于購(gòu)房者來說，接受這類“推銷”這無疑是個(gè)“不定時(shí)炸彈”，而中介機(jī)構(gòu)雖然也會(huì)被追責(zé)，但真正受到較大損失的可能還是購(gòu)房者。

銀行對(duì)房貸審核趨嚴(yán)

為何消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸會(huì)流入樓市?這會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來哪些影響?張波表示，房地產(chǎn)貸款占整體貸款的比例高，對(duì)于金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的影響非常明顯，而消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸等非房地產(chǎn)貸款如果持續(xù)流入樓市，會(huì)導(dǎo)致實(shí)際貸款資金大比例流入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。一方面不利于房地產(chǎn)調(diào)控，讓部分調(diào)控手段失效;另一方面也不利于經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展，尤其是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

王玉臣表示，不少購(gòu)房者選擇消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)房，純屬投機(jī)行為，無形中擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。對(duì)于金融市場(chǎng)而言，也擾亂了金融管理，經(jīng)營(yíng)貸的設(shè)立是為了扶持中小企業(yè)的發(fā)展，若消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)使用時(shí)有發(fā)生，可能會(huì)侵犯到其他真正需要貸款資源的中小企業(yè)。

“今年一季度，針對(duì)房貸的‘兩條紅線’出臺(tái)，熱點(diǎn)城市房貸發(fā)放的審核力度加強(qiáng)，在規(guī)范房貸發(fā)放流程的同時(shí)，從金融側(cè)對(duì)市場(chǎng)形成有效調(diào)控，在此基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)貸款會(huì)保持一定的低增速水平，以促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。”張波說。

據(jù)記者了解，目前多地對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的檢查工作正在有序推進(jìn)，對(duì)于銀行自查發(fā)現(xiàn)的問題，監(jiān)管部門已要求限期整改，銀行內(nèi)部也采取了更為嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)，防范違規(guī)使用資金的現(xiàn)象。