180億重倉北京分鐘寺 合生創展三大因素重啟擴張

朱孟依卸任100余天后，他的接班人、女兒朱桔榕帶領跨過疫情的合生創展，選擇在北京重新開啟擴張之路。5月19日下午，北京成功出讓三宗宅地，其中，位于豐臺區分鐘寺的L-39、L-41兩地塊，均被合生創展收入囊中，加之10天前收入的L-24、L-26地塊，合生創展10日內在京豪擲180億元補充土儲，這相當于該公司2019年全年的銷售業績。

10天，25萬平方米，180億

5月19日下午，北京集中出讓三宗地塊，其中分鐘寺兩宗不限價地塊的歸屬備受關注。10天前，分鐘寺的L-24、L-26地塊(一起出讓)，被合生創展以72.2億元競得，溢價率達到了26.2%。彼時市場就有各種猜測傳出，或言合生將一鼓作氣完成“三連”實現整體開發，或言合生未必能承受三宗地塊的集中投資要與人“分食”。

相較于10天前的分鐘寺土拍，5月19日的出讓更為激烈，先是56輪競價，合生創展以42億元競得分鐘寺L-39地塊，溢價率42.08%，樓面價76168元/平方米，溢價率和樓面價均創造了北京年內新高;后又經過82輪的激烈角逐，合生創展以65.4億元競得分鐘寺L-41地塊，溢價率37.86%，樓面價73912元/平方米。

來自北京市規自委的信息顯示，5月19日成交的分鐘寺兩宗地塊，均為不限價居住用地。加上10天前，合生創展以72.2億元拿下的L-24、L-26地塊，合生創展10天內用180億元的代價，讓自己在京可售面積陡增超過25萬平方米，成為名副其實的三環地主。

溢價率代表著市場的熱度，不限價、三環絕版兩大條件早已經為分鐘寺地塊的定價做了加持。

北京商報記者梳理發現，前后三次土拍，共吸引包括合生、融創、中海在內的28家房企及聯合體參與競拍，雖然參與企業前后有所重復，但仍可以說明區域價值在業內被高度認可。

在合碩地產首席分析師郭毅看來，從規劃用地安排來看，也為合生創展未來10萬+提供了支撐。“城中村”改造的分鐘寺目前屬于住宅先行階段，合生創展的“包圓”舉措也可以看出其對于此區域價值的認可。7萬+的樓面價確實處于市場相對較高的水平，但如果區域未來有商業配套支撐，又是三環這樣稀缺的地理位置，再加上地塊本身極強的產品可塑性，以上種種均是合生高價拿地的底氣。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，分鐘寺區域為三環邊少有的價值洼地，雖然當前居住氛圍較弱，但便利的交通條件以及真空競爭環境為其帶來較好的發展機遇，三宗相鄰地塊集中成交，未來或將形成新的中高端居住板塊。

三大因素重啟擴張

就地理位置來看，分鐘寺地塊位于東南三環到四環之間，距南三環直線距離不足1000米，距離京滬高速不足700米，距離地鐵10號線分鐘寺站700米左右，離國貿4站地，學校和醫院配套也尚屬完善。

更重要的是，讓適應了慢節奏的合生創展下定決心一口氣拿出近200億元在京拿地，是與分鐘寺一級開發商有密切的關系。

公開信息顯示，2018年，分鐘寺村列入北京市棚戶區改造及環境整治計劃。天眼查顯示，分鐘寺棚改項目背后的一級開發單位是北京嘉富龍房地產開發有限公司，其最大股東是北京珠江房地產開發有限公司，持股比例62.14%;二股東是珠江人壽保險股份有限公司，持股35.83%。

1992年，朱孟依在香港成立合生創展，由于境外投資者不能在內地開發房地產的政策，第二年其在廣州創辦了珠江投資。而珠江投資與合生創展兩家公司，被稱為老掌門人朱孟依在地產行業中的“左手右手”，二者合稱為“珠江合生系”。

除此之外，朱桔榕的“新官上任三把火”也被看作是此番入市的一大原因。

今年初合生創展集團發布公告，朱孟依辭任公司董事會主席及執行董事職務，其女朱桔榕獲任董事會主席。彼時就有分析稱，朱家二代掌門人的領導風格更加進取，合生創展正在改變以往大盤囤盤式的開發模式。屆時人們會在越來越多的土地競拍現場見到久違的合生創展身影。

“未來一兩年內北京新房市場，尤其是南城的價格也會在不限價產品的影響下有一定提升。”58安居客房產研究院北部分院總監李震則表示，2020年以來，北京土拍市場不再是限競房一家獨大，純商品房、共有產權住房等多點開花，尤其是不限價用地的增多與房企的追捧，可以看出市場高端居住需求開始抬頭。

失去的十年

然而，對于合生創展來說，拿地僅僅是重啟擴張之路的第一步。

2004年合生創展成為首個邁過百億元銷售門檻的房企，但此后，其銷售額始終徘徊在百億元上下，昔日的“華南五虎”之首，被恒大、萬科、碧桂園在規模上遠遠甩在身后。直到2019年，合生創展才終于跨入200億元門檻，至212.58億元。換句話說，近期在京拿地的總額已經逼近該公司去年全部銷售業績。2018年合生銷售額同比增長61.69%，但也僅達到149.75億元。

與其他“高周轉”房企不同，受“慢周轉、高溢價”戰略影響，合生創展錯失了規模增長的機會。在郭毅看來，此次合生創展180億元重倉豐臺分鐘寺，也可以看作破題“慢周轉”的舉措，畢竟在上次拿地時就已經有所表現。

據了解，在拿下上一宗分鐘寺地塊的第二天，合生創展便發布了招聘公告，涉及崗位包括設計經理、營銷副總、生產副總經理、項目總經理、策劃經理以及銷售經理等，此舉在業內人士看來，意味著合生創展開始對項目的入市時間有了更嚴格的要求。

郭毅稱，合生創展拿地之后迅速著手營銷團隊，在一定程度上也可以說明其開始進一步去加速項目的周轉率，從北京最近幾年小板塊集中供地來看，早開盤才能搶先聚攏區域需求，打開市場局面。

針對拿地后的計劃，北京商報記者致電合生創展，但截至發稿未接通電話。