北京樓市再出重拳:全面叫停“商改住” 調(diào)整期或長(zhǎng)于過往
對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入二手房市場(chǎng)的北京樓市而言,觀望中購房者、業(yè)主、持有高價(jià)地新盤的開發(fā)商,和早早劃定房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲底線的政府部門之間的多方博弈和拉鋸,將決定著北京樓市的走向。
東城區(qū)新房成交價(jià)跌幅超17%
近日,易居研究院發(fā)布了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告,數(shù)據(jù)顯示,5月北京新建商品住宅成交均價(jià)為41429元/平方米,環(huán)比下降4%,同比則增長(zhǎng)了22%。成交面積方面,北京5月僅成交新建商品房面積約46萬平方米,比前月的約53萬平方米環(huán)比下降約13%,比去年同期的約90萬平方米下降約49%。
而從供給角度而言,北京市5月新建商品住宅可售面積達(dá)到594萬平方米,環(huán)比下降5%。新增供應(yīng)12萬平方米,環(huán)比和同比均下滑超過50%。此外,受調(diào)控對(duì)需求的抑制影響,存銷比連續(xù)兩月維持在10以上。
新城控股副總裁歐陽捷表示,限價(jià)和主要在邊緣地區(qū)開盤的結(jié)構(gòu)性變化,使得北京新房成交價(jià)格下行。而土地供應(yīng)不足和限價(jià)導(dǎo)致的高價(jià)地樓盤延緩上市,則是新房市場(chǎng)成交量下滑的兩大原因。
此外,分區(qū)來看,5月份北京各區(qū)的新房成交價(jià)格波動(dòng)較大。易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,北京市16個(gè)區(qū)縣中,11個(gè)的新房成交價(jià)格在5月上揚(yáng)或下跌幅度接近或超過10%,其中,東城區(qū)新房成交均價(jià)跌幅超過17%。
對(duì)此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,目前來看,北京新建商品房庫存面積達(dá)到了2010年1月份的最低點(diǎn),供需同時(shí)乏力使得新房市場(chǎng)交易量下滑,這導(dǎo)致市場(chǎng)均價(jià)受偏遠(yuǎn)樓盤、高端住宅的極值影響較大,從而在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)出了較大的價(jià)格波動(dòng)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也持相同觀點(diǎn),他進(jìn)一步告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,由于新房供應(yīng)的持續(xù)不足和區(qū)域分布不均,占據(jù)了北京樓市超過八成交易量的二手房交易數(shù)據(jù),才是現(xiàn)階段觀察北京樓市最重要的指標(biāo)。而據(jù)其掌握的數(shù)據(jù),5月份二手房成交均價(jià)的環(huán)比下調(diào)幅度在2%到3%之間。
這與鏈家研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)吻合。該報(bào)告顯示,2017年5月,北京市二手房成交均價(jià)64862元/平方米,環(huán)比下跌2.3%,是經(jīng)歷了連續(xù)17個(gè)月上漲之后連續(xù)兩個(gè)月的下跌。交易量方面,房天下二手房數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示,5月北京二手房住宅網(wǎng)簽10801套,較4月減少6101套,同比2016年5月減少13123套,降溫明顯。
對(duì)于現(xiàn)階段北京二手房?jī)r(jià)格調(diào)整的原因,偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,主要還是政策影響。在樓市調(diào)控與信貸收緊的綜合作用下,市場(chǎng)觀望情緒加重,少數(shù)業(yè)主開始下調(diào)報(bào)價(jià)。
調(diào)整期或長(zhǎng)于過往
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪發(fā)現(xiàn),盡管數(shù)據(jù)顯示北京樓市已經(jīng)開始顯露量?jī)r(jià)齊跌跡象,但對(duì)于北京是否已經(jīng)進(jìn)入房?jī)r(jià)下行的調(diào)整期,北京的調(diào)控政策還將延續(xù)多久,分析人士的觀點(diǎn)仍然存在分歧。
歐陽捷認(rèn)為,在整體調(diào)控環(huán)境日趨嚴(yán)厲的當(dāng)下,少部分套現(xiàn)型業(yè)主認(rèn)為達(dá)到了市場(chǎng)相對(duì)高點(diǎn),主動(dòng)下調(diào)價(jià)格,是投資者正常的“獲利回吐”行為。在去年樓市火熱的背景下,深圳樓市也曾出現(xiàn)過部分地區(qū)成交價(jià)格下滑的現(xiàn)象,實(shí)際上是“獲利回吐”的現(xiàn)象導(dǎo)致。但北京樓市還未出現(xiàn)呈小區(qū)化、板塊化的整體下跌案例,因此,還不能斷言北京樓市已經(jīng)從交易量下滑的量變,轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)格下行的質(zhì)變。
他指出,長(zhǎng)期來看,為了更好地配合控制人口的施政目標(biāo),北京市的土地供給將難以維持今年以來的增加趨勢(shì)。為了維持與有限的供給相匹配的、以改善目的為主的需求,防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的“大起”和“大落”,在未來相對(duì)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi),北京市或許都將繼續(xù)實(shí)施目前被證明可以精準(zhǔn)控制市場(chǎng)的溫和型、補(bǔ)丁型的調(diào)控政策。
胡景暉則認(rèn)為,北京樓市是否進(jìn)入調(diào)整期,還需要一段時(shí)間觀察,將在今年第三季度逐漸明晰。在“房子是用來住的不是用來炒的”的指導(dǎo)思想下,本次調(diào)控的政策力度更大,態(tài)度更堅(jiān)決,這也使得北京樓市的新一輪調(diào)整期將具備新的特點(diǎn),包括價(jià)格上相對(duì)回落、穩(wěn)中有降的持續(xù)時(shí)間可能更長(zhǎng),各種居住形態(tài)中租賃占比更大等。
張大偉則相對(duì)最為樂觀,他判斷,由于北京樓市交易量已經(jīng)持續(xù)兩個(gè)月大幅下滑,市場(chǎng)觀望情緒正在不斷累積,再加上二手房市場(chǎng)價(jià)格松動(dòng),在接下來的7月到8月,調(diào)整期可能就將更加明顯的到來。而與過去相類似的是,本輪調(diào)整期同樣是調(diào)控主導(dǎo),因此,出于穩(wěn)定市場(chǎng)的需要,調(diào)控政策將可能在今年底有所調(diào)整。
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